Vom 5. bis 7. Oktober trifft sich die europäische Immobilienwirtschaft zur Expo Real 2026 auf dem Münchner Messegelände. Nach Angaben des Veranstalters zählte die Messe im Vorjahr rund 42.000 Teilnehmer aus über 70 Ländern und 1.742 Aussteller aus 34 Nationen. Für den Handelsimmobilienbereich sind das drei Tage, in denen mehr Gespräche zustande kommen als in einem durchschnittlichen Quartal. Interessant ist weniger, wer dort ausstellt, als worüber tatsächlich verhandelt wird. Vier Themen bestimmen die Gespräche in diesem Jahr, und alle vier lassen sich an den Halbjahreszahlen 2026 ablesen: die Lücke zwischen Spitzen- und Effektivmiete, die Nachvermietung großer Flächen, die anhaltende Nachfrage internationaler Marken und die Preisfindung im Investmentmarkt.
1. Über Spitzenmieten wird geredet, über Effektivmieten verhandelt
Die Spitzenmieten in den 1A-Lagen der deutschen A-Städte liegen weiterhin bei rund 250 Euro pro Quadratmeter und stagnieren dort seit etwa drei Jahren — so eine Auswertung von Marktforschern vom Juni 2026. Die Zahl wirkt stabil und ist genau deshalb irreführend. Sie beschreibt die Nominalmiete des besten Abschlusses in der besten Lage, nicht die wirtschaftliche Belastung eines konkreten Mietverhältnisses.
Was sich tatsächlich bewegt hat, ist der Verhandlungsspielraum darunter. Das inserierte Angebot an Einzelhandelsflächen ist nach einer Auswertung von Marktforschern seit 2022 bundesweit um rund 33 Prozent gestiegen. Wo mehr Auswahl besteht, verschiebt sich der Wettbewerb von der Vertragsmiete zu den Nebenabreden: mietfreie Zeiten, Baukostenzuschüsse, Staffeln, kürzere Grundlaufzeiten. Die Vertragsmiete bleibt für den Marktbericht bei 250 Euro — die tatsächliche Belastung liegt darunter.
Wie groß der Unterschied ausfällt, lässt sich rechnen — am Beispiel einer Fläche von 200 Quadratmetern mit zehn Jahren Laufzeit: Sechs Monate mietfreie Zeit und ein Baukostenzuschuss von 150.000 Euro drücken eine Nominalmiete von 250 Euro pro Quadratmeter auf rund 231 Euro Effektivmiete — ein Abschlag von etwa 7,5 Prozent, der in keiner Marktstatistik auftaucht. Wer in München über Mietniveaus spricht, sollte klären, welche der beiden Zahlen gemeint ist. Die Systematik dahinter haben wir in einem eigenen Beitrag zur Effektivmiete im Einzelhandel aufgeschlüsselt.
2. Nachvermietung ist das Thema, das keine Statistik einfängt
Die Halbjahreszahlen 2026 widersprechen sich auf den ersten Blick. Eine der großen Halbjahreserhebungen meldet für das erste Halbjahr einen Flächenumsatz von 238.000 Quadratmetern und ordnet ihn über dem Durchschnitt seit 2020 von rund 228.000 Quadratmetern ein. Eine andere weist für denselben Zeitraum einen Rückgang des Flächenumsatzes um 13 Prozent gegenüber dem Vorhalbjahr aus, bei 350 Vermietungsabschlüssen, und meldet gleichzeitig eine gestiegene Verfügbarkeitsquote von 15,1 Prozent nach Fläche — ein Plus von einem Prozentpunkt.
Beide Aussagen können zutreffen. Sie messen unterschiedliche Dinge: Der Markt ist aktiv, aber die Aktivität konzentriert sich auf einen kleiner werdenden Teil des Bestands. Vermietet wird dort, wo Frequenz, Zuschnitt und Umfeld stimmen. Was daneben liegt, bleibt länger leer — und das schlägt sich in der Verfügbarkeitsquote nieder, nicht im Flächenumsatz.
Für Eigentümer heißt das: Der Unterschied zwischen einer Fläche, die in vier Monaten nachvermietet ist, und einer, die achtzehn Monate steht, entscheidet sich selten am Mietpreis. Er entscheidet sich an der Vorbereitung — ob der Zuschnitt teilbar ist, ob Nutzungsalternativen jenseits von Textil geprüft wurden, ob die Ansprache begonnen hat, bevor der Vormieter draußen ist. Diese Vorlaufzeit ist der eigentliche Hebel, wie wir im Beitrag zur Nachvermietung und zum aktiven Vermietungsmanagement beschrieben haben.
3. Internationale Marken suchen weiter — aber immer enger
Die Frequenzen halten sich: In den 25 meistfrequentierten deutschen Einkaufsstraßen zählte Hystreet im ersten Halbjahr 2026 rund 183 Millionen Besucher, ein Minus von lediglich 0,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auf dieser Basis expandieren internationale Konzepte weiter, quer durch die Segmente — von alltagstauglichen Formaten bis zum Luxusbereich.
Gleichzeitig schrumpft der Raum, den diese Marken überhaupt in Betracht ziehen. Wo früher mehrere Straßenzüge als Premiumlage galten, konzentriert sich die Nachfrage heute häufig auf wenige hundert Meter. Das erklärt die Gleichzeitigkeit von stabilen Spitzenmieten und steigendem Leerstand: Es sind nicht dieselben Flächen. Zwei Adressen, 300 Meter auseinander, können in völlig verschiedenen Märkten liegen — in München etwa die Kaufingerstraße und die Theatinerstraße.
Für die Gespräche auf der Expo Real 2026 folgt daraus eine praktische Konsequenz. Die Frage „Was zahlt der Markt?“ ist zu grob, um beantwortet zu werden. Belastbar sind nur Aussagen zur konkreten Adresse, zum konkreten Zuschnitt und zum konkreten Zeitpunkt. Wer mit einer Fläche nach München fährt, sollte deren Frequenzprofil, den aktuellen Mieterbesatz im Umfeld und die realistische Nutzergruppe dabeihaben — nicht nur ein Exposé.
4. Der Investmentmarkt sucht Preise, nicht Produkte
Der deutsche Retail-Investmentmarkt kam im ersten Halbjahr 2026 auf ein Transaktionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro — ein Rückgang von 35 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, so die Anfang Juli veröffentlichten Marktzahlen. Die Verteilung zeigt, wo Kapital derzeit hingeht:
- 44 Prozent auf Fachmärkte, Lebensmittelmärkte und Fachmarktzentren
- 26 Prozent auf Highstreet-Objekte in 1A-Lagen
- 16 Prozent auf Shopping-Center
- 14 Prozent auf sonstige Handelsimmobilien
Der Rückgang ist dabei kein Nachfrageproblem. Als Ursachen gelten geopolitische Unsicherheiten und deren Wirkung auf Konsumklima und Investitionsbereitschaft — was zu intensiveren Prüfprozessen und längeren Entscheidungswegen führt. Die Kaufinteressenten sind da, sie brauchen nur länger. Entsprechend gilt für das Gesamtjahr ein Volumen von etwa fünf bis sechs Milliarden Euro als erreichbar, weil die Pipeline für das zweite Halbjahr gut gefüllt ist — mit Einzelobjekten, Portfolios und großvolumigen Transaktionen.
Genau deshalb ist der Messetermin Anfang Oktober günstig gelegt. Was im vierten Quartal noch signiert werden soll, wird jetzt sondiert. Die Gespräche in München entscheiden nicht über Preise, aber darüber, welche Objekte überhaupt in die engere Prüfung kommen. Wie sich diese Dynamik seit Jahresbeginn entwickelt hat, zeigt unsere Auswertung zum Retail-Investmentmarkt Q1 2026.
Was Eigentümer bis zur Expo Real 2026 vorbereiten sollten
Drei Tage Messe ersetzen keinen Vermarktungsprozess, aber sie verkürzen ihn erheblich — vorausgesetzt, die Unterlagen sind entscheidungsreif. Aus der Praxis haben sich vier Punkte als ausschlaggebend erwiesen:
- Effektivmiete statt Nominalmiete rechnen. Wer die eigene Zahl kennt, verhandelt anders — und erkennt schneller, ob ein Angebot der Gegenseite tatsächlich unter dem Marktniveau liegt.
- Flächen teilbar denken. Für großflächige Einheiten in Mittelstädten gibt es kaum noch Nachfrager, die eins zu eins nachbelegen. Ein geprüftes Teilungskonzept erweitert den Interessentenkreis erheblich.
- Nutzungsalternativen vorab klären. Gastronomie, Beauty, Health und Dienstleistung belegen zunehmend Flächen, die vor fünf Jahren automatisch an Textil gegangen wären. Baurechtliche und technische Machbarkeit sollte vor dem Gespräch geklärt sein, nicht danach.
- Umfeld dokumentieren. Aktueller Mieterbesatz, Frequenzentwicklung, angekündigte Zu- und Abgänge im Umkreis — das sind die Angaben, nach denen Expansionsverantwortliche zuerst fragen.
Fazit
Die Expo Real 2026 fällt in eine Marktphase, die sich nicht mit einer einzigen Kennzahl beschreiben lässt. Spitzenmieten stabil, Leerstand steigend, Investmentvolumen deutlich rückläufig, Pipeline gefüllt — diese Befunde widersprechen sich nur, solange man den Markt als Ganzes betrachtet. Tatsächlich hat er sich in zwei Segmente geteilt: wenige Lagen mit intaktem Wettbewerb um Flächen und ein deutlich größerer Rest, in dem Vermietung Vorlauf, Konzeptarbeit und Kompromissbereitschaft verlangt. Wer in München konkrete Objekte, belastbare Zahlen und eine klare Vorstellung vom realistischen Nutzerkreis mitbringt, nutzt die drei Tage. Wer allgemeine Marktfragen stellt, bekommt allgemeine Antworten.
UNIQUE RETAIL ist am 5. und 6. Oktober auf der Expo Real 2026 in München vor Ort. Für Flächen zur Vermietung, Objekte im Verkauf oder eine anstehende Expansionsplanung stimmen wir Termine ab — eine kurze Nachricht mit Objekt und Anliegen genügt. Zur Terminanfrage.
