Einzelhandelsmieten in 1A-Lagen: Prognose-Check 2010–2026

2010 wagte eine immobilienwirtschaftliche Arbeit einen ungewöhnlichen Schritt: Sie versuchte, die Einzelhandelsmieten in 1A-Lagen acht europäischer Metropolen nicht mit Bauchgefühl, sondern mit einem ökonometrischen Modell vorherzusagen – fünf Jahre im Voraus, bis 2015. Grundlage waren allein volkswirtschaftliche Fundamentaldaten. Sechzehn Jahre später lässt sich nüchtern nachrechnen, wie gut dieser Ansatz lag. Das ist mehr als eine akademische Fingerübung: Wer heute über Ankäufe, Mietansätze oder Exit-Szenarien in der Highstreet entscheidet, arbeitet mit denselben Fragen.

Das Wichtigste in Kürze

• 2010 wurden die Spitzenmieten in acht europäischen 1A-Lagen bis 2015 allein aus volkswirtschaftlichen Daten prognostiziert – Treiber: Wertschöpfung und Beschäftigung im Einzelhandel.
• Im Prognosefenster lag das Modell weitgehend richtig; die Krisenresistenz der 1A-Lagen hat sich über mehr als ein Jahrzehnt bestätigt.
• Den Strukturbruch durch E-Commerce (ab ca. 2018) und die Pandemie konnte ein reines Makro-Modell nicht abbilden – die deutschen Spitzenmieten gaben danach nach.
• London und Paris bestätigten die These am deutlichsten: Die New Bond Street ist 2025 die teuerste Einkaufslage der Welt.

Zwei volkswirtschaftliche Kennzahlen sollten die Spitzenmieten erklären

Das Modell (Konstantin Hähndel, „Einzelhandelsmieten in den 1A-Lagen europäischer Metropolen“, VDG Weimar 2010, entstanden in Zusammenarbeit mit Deka Immobilien) stützte sich auf zwei statistisch signifikante Variablen: die Wertschöpfung des Einzelhandels- und Distributionssektors und die Beschäftigung in diesem Sektor. Über eine Regression der historischen Zeitreihen, kombiniert mit einer volkswirtschaftlichen Prognose, leitete der Autor Spitzenmieten bis 2015 ab – für Berlin, München, Hamburg, London, Paris, Lyon, Madrid und Barcelona.

Die damaligen Ausgangswerte waren bewusst als Korb-Durchschnitt mehrerer Top-Lagen angesetzt, nicht als Einzelstraßen-Rekord. Für Berlin lag das Niveau bei knapp 2.580 €/m²/Jahr, für London bei rund 4.100 €/m²/Jahr (Durchschnitt der „ORB“-Straßen Oxford, Regent, Bond Street). Hamburg sollte bis 2015 auf bis zu 2.850 €/m²/Jahr klettern, Paris im Schnitt auf bis zu 8.000 €/m²/Jahr. Wichtig für den Vergleich: Moderne Benchmarks beziffern einzelne Spitzenstraßen, das Modell rechnete im Korb. Aussagekräftig ist deshalb die Richtung der Entwicklung, nicht der absolute Cent-Betrag.

Deutschland: Die Richtung stimmte – bis E-Commerce die Kurve brach

Für die deutschen Standorte prognostizierte das Modell einen leichten Rückgang, gefolgt von erneutem Wachstum bis 2015. In seinem eigentlichen Prognosefenster lag es damit weitgehend richtig: Die Spitzenmieten der deutschen Toplagen zogen bis Mitte der 2010er Jahre an.

Danach kippte die Kurve – aus einem Grund, den keine Zeitreihe von 2010 enthielt. Ab etwa 2018 drückte der wachsende Online-Handel auf die Flächennachfrage, die Pandemie beschleunigte den Rückgang. Bis 2024 lagen die Spitzenmieten vielerorts unter ihren früheren Höchstständen: in Stuttgart rund 22 % unter dem Peak, während sich München mit knapp 300 €/m²/Monat an der Spitze hielt (Quelle: REFIRE / DZ HYP, Real Estate Market Germany 2025). Cushman & Wakefield weist die Münchener Kaufinger-/Neuhauser Straße für 2024 mit 3.840 €/m²/Jahr aus (Quelle: C&W, Main Streets Across the World 2024). Das Modell beschrieb den Konjunkturzyklus sauber – den Strukturbruch durch den E-Commerce konnte es nicht sehen.

London und Paris: Die „1A bleibt 1A“-These hat geliefert

Am deutlichsten bestätigt hat sich die zentrale Annahme der Arbeit: Das 1A-Segment ist bemerkenswert krisenresistent. Für London erwartete das Modell nach einer kurzen Korrektur ein erneutes, kräftigeres Wachstum als auf den deutschen Märkten. Die Korrektur fiel schwächer aus als angenommen – die Wachstumsthese traf dafür ins Schwarze: Die New Bond Street ist 2025 erstmals die teuerste Einkaufslage der Welt, mit 2.231 US-$/sq ft/Jahr und einem Plus von 22 % binnen eines Jahres (Quelle: C&W, Main Streets Across the World 2025).

Auch Paris bestätigte die Richtung. Die Avenue des Champs-Élysées rangiert weiter unter den teuersten Lagen Europas; die Mieten bewegen sich 2024 je nach Abschnitt zwischen rund 10.000 und 25.000 €/m²/Jahr (Quelle: Markterhebungen 2024/25). Entscheidend ist das relative Muster: Dass London und Paris die deutschen Standorte preislich abhängen würden, hatte das Modell korrekt vorgezeichnet.

Spanien: Die Vorsicht war berechtigt – die Erholung kam trotzdem

Madrid und Barcelona behandelte die Arbeit ausdrücklich als Ausnahme: Die Regression ließ sich hier schlechter rechnen, und der Autor warnte vor strukturellen Risiken der spanischen Volkswirtschaft. Kurzfristig behielt er recht. Spanien rutschte tiefer in die Krise – 2009 sank das BIP um 3,7 %, 2012 lag die Arbeitslosenquote über 27 % (Quelle: PMC, „From Boom to Bust 2008–2013″).

Doch die Erholung fiel stärker aus, als das düstere Szenario nahelegte. 2024/25 führen Portal de l’Àngel in Barcelona mit rund 265 €/m²/Monat und Preciados in Madrid mit rund 263 €/m²/Monat die spanischen Highstreets an – bei nahezu vollständiger Vermietung und Mieten über Vorkrisenniveau (Quelle: idealista 2025). Das 1A-Segment bewies auch hier mehr Substanz, als die Fundamentaldaten allein vermuten ließen.

Was das Modell nicht sehen konnte: Strukturbrüche und ihre Folgen

Aus heutiger Sicht lohnt die Frage, welche Faktoren jenseits der Fundamentaldaten die Prognose überholten. Drei Strukturbrüche prägten das Jahrzehnt: der Aufstieg des E-Commerce mit einem Online-Anteil am Non-Food-Umsatz von unter 10 Prozent im Jahr 2010 auf rund 30 Prozent im Jahr 2024 (Quelle: HDE, GfK); die Corona-Pandemie mit Lockdowns, temporären Frequenzeinbrüchen und einer sich beschleunigenden Insolvenzwelle im stationären Handel; und die geopolitische Neuvermessung nach 2022 mit Zinswende, Energiepreisschock und einer Verhaltensverschiebung im Konsum.

Diese drei Brüche wirkten nicht symmetrisch. In den absoluten Prime-Lagen mit begrenztem Angebot fingen internationale Marken und Luxusanbieter die Nachfragelücken auf; in den B-Lagen und in mittleren Innenstädten führten sie zu einer bleibenden Neuordnung mit deutlichen Leerständen und einer strukturellen Repositionierung ganzer Straßenzüge. Für ökonometrische Modelle bedeutet das eine methodische Herausforderung: Ein reines Fundamentaldaten-Modell reproduziert Zyklen, nicht Struktursprünge. Wer heute Prognosen bewertet, sollte diese methodische Grenze kennen – und Fundamentaldaten mit qualitativen Trend-Einschätzungen zu Sektor- und Konsumentenverhalten kombinieren.

Was für die Prognose ab 2026 wichtig wird

Für die kommenden Jahre zeichnen sich fünf Themen ab, die jede Highstreet-Prognose ernst nehmen muss. Erstens: der weitere Verlauf des E-Commerce-Anteils. Nach einem Peak während der Pandemie hat sich das Online-Wachstum verlangsamt – die Frage ist, ob sich der Anteil bei 30 Prozent einpendelt oder weiter steigt. Zweitens: die Rolle der internationalen Retailer und Luxusmarken, die auf den absoluten Prime-Adressen die Nachfrage tragen. Drittens: die Zinsentwicklung und ihre Auswirkung auf Kaufpreisfaktoren und Refinanzierungsstrukturen. Viertens: die städtebauliche Aufwertung öffentlicher Räume, Mixed-Use-Konzepte und BID-Initiativen, die die Aufenthaltsqualität in Innenstädten stärken. Und fünftens: der Wandel im Konsumverhalten, insbesondere bei jüngeren Zielgruppen, die Erlebnis und Kuratierung gegenüber reinem Warenverkauf priorisieren.

Wer diese fünf Themen in ein modernes Prognosemodell integriert, kommt näher an belastbare Aussagen als eine Regression, die sich allein auf Wertschöpfung und Beschäftigung stützt. Die Grundthese der 2010er-Arbeit – dass 1A-Lagen strukturell krisenresistent sind – gilt weiterhin. Ihre Präzision hängt aber davon ab, wie gut man den Strukturwandel jenseits der klassischen Volkswirtschaftszahlen begreift.

Methodische Konsequenzen: Wie moderne Prognosemodelle aussehen sollten

Für die Praxis heißt das: Ein robustes Prognosemodell für Highstreet-Mieten sollte drei Schichten kombinieren. Erste Schicht: die makroökonomischen Fundamentaldaten (Wertschöpfung, Beschäftigung, BIP-Wachstum, Kaufkraftentwicklung) als Bodenniveau der zyklischen Entwicklung. Zweite Schicht: Strukturvariablen wie E-Commerce-Anteil, demografische Verschiebungen und Konsumentenverhalten – idealerweise in Form dynamischer Indikatoren, die den Wandel abbilden können. Dritte Schicht: qualitative Faktoren wie Standort-Prestige, internationale Marken-Präsenz, städtebauliche Aufwertung und BID-Aktivität – häufig nur teilquantifizierbar, aber für die tatsächliche Prognosegüte entscheidend.

Für die Bewertungspraxis in der Handelsimmobilienberatung bedeutet das: Multiple Szenarien anstelle einer Punktprognose, Sensitivitätsanalysen bei den strukturellen Variablen und eine bewusste Trennung zwischen Prime-Adressen (wo die Fundamentaldaten stark wirken) und B-Lagen (wo strukturelle Verschiebungen dominieren). Wer heute für einen Ankauf oder eine Repositionierung eine belastbare Miet-Prognose braucht, arbeitet mit dieser gestaffelten Methodik – und akzeptiert, dass klassische Regressionen nur einen Teil des Bildes liefern.

Was heißt das für Investoren 2026?

Der Rückblick liefert drei belastbare Lehren. Erstens: Volkswirtschaftliche Fundamentaldaten erklären den Boden und das relative Ranking der Standorte gut – die Krisenresistenz der echten 1A-Lage ist kein Marketingversprechen, sondern über mehr als ein Jahrzehnt belegt. Zweitens: Makro-Zeitreihen sehen keinen Strukturbruch. E-Commerce und Pandemie haben die zweite Hälfte der 2010er Jahre geprägt – beides steckte 2010 in keinem Modell. Drittens: Die Flucht in die besten Lagen hat sich verschärft.

Aus Investoren- und Eigentümersicht heißt das: Fundamentaldaten gehören ins Underwriting, aber sie reichen nicht. Wer Mietansätze und Exit-Szenarien kalkuliert, muss den strukturellen Wandel danebenlegen – und sauber trennen zwischen echter 1A-Lage und der „guten“ Lage, die nur so lange trägt, bis die Nachfrage kippt.

Häufige Fragen

Welche Faktoren bestimmen die Einzelhandelsmieten in 1A-Lagen?

Neben Angebot und Nachfrage vor allem die volkswirtschaftliche Basis des Standorts. Die ökonometrische Studie von 2010 wies zwei statistisch signifikante Treiber nach: die Wertschöpfung und die Beschäftigung im Einzelhandels- und Distributionssektor. Strukturelle Faktoren wie der Online-Handel kommen als eigenständige Kraft hinzu.

Sind Highstreet-Mieten krisenresistent?

Weitgehend ja. Die Spitzenmieten der echten 1A-Lagen liefen weitgehend unbeeindruckt durch die Finanzkrise 2008/09; 2025 erreichte die Londoner New Bond Street mit 2.231 US-$/sq ft/Jahr ein Allzeithoch (+22 % gegenüber Vorjahr, Quelle: C&W). Sekundärlagen sind dagegen deutlich anfälliger.

Warum sind die deutschen Spitzenmieten nach 2015 gefallen?

Ab etwa 2018 drückte der wachsende Online-Handel auf die Flächennachfrage, die Pandemie beschleunigte den Rückgang. Bis 2024 lagen die Mieten vielerorts unter dem Peak (z. B. Stuttgart −22 %), während München mit knapp 300 €/m²/Monat stabil blieb (Quelle: REFIRE / DZ HYP).

Welche europäische Einkaufsstraße ist 2025 die teuerste?

Die New Bond Street in London – sie ist 2025 erstmals die teuerste Einkaufslage der Welt (2.231 US-$/sq ft/Jahr, Quelle: C&W, Main Streets Across the World 2025).

Welche fünf Themen sind für Highstreet-Prognosen ab 2026 wichtig?

Der weitere Verlauf des E-Commerce-Anteils, die Rolle internationaler Luxusmarken auf Prime-Adressen, die Zinsentwicklung und ihre Auswirkung auf Kaufpreisfaktoren, die städtebauliche Aufwertung durch Mixed-Use und BID-Initiativen, sowie der Wandel im Konsumverhalten jüngerer Zielgruppen zu Erlebnis- und Kuratierungs-Retail.