2010 wagte eine immobilienwirtschaftliche Arbeit einen ungewöhnlichen Schritt: Sie versuchte, die Einzelhandelsmieten in 1A-Lagen acht europäischer Metropolen nicht mit Bauchgefühl, sondern mit einem ökonometrischen Modell vorherzusagen – fünf Jahre im Voraus, bis 2015. Grundlage waren allein volkswirtschaftliche Fundamentaldaten. Sechzehn Jahre später lässt sich nüchtern nachrechnen, wie gut dieser Ansatz lag. Das ist mehr als eine akademische Fingerübung: Wer heute über Ankäufe, Mietansätze oder Exit-Szenarien in der Highstreet entscheidet, arbeitet mit denselben Fragen.
Das Wichtigste in Kürze
- 2010 wurden die Spitzenmieten in acht europäischen 1A-Lagen bis 2015 allein aus volkswirtschaftlichen Daten prognostiziert – Treiber: Wertschöpfung und Beschäftigung im Einzelhandel.
- Im Prognosefenster lag das Modell weitgehend richtig; die Krisenresistenz der 1A-Lagen hat sich über mehr als ein Jahrzehnt bestätigt.
- Den Strukturbruch durch E-Commerce (ab ca. 2018) und die Pandemie konnte ein reines Makro-Modell nicht abbilden – die deutschen Spitzenmieten gaben danach nach.
- London und Paris bestätigten die These am deutlichsten: Die New Bond Street ist 2025 die teuerste Einkaufslage der Welt.
Zwei volkswirtschaftliche Kennzahlen sollten die Spitzenmieten erklären
Das Modell (Konstantin Hähndel, „Einzelhandelsmieten in den 1A-Lagen europäischer Metropolen“, VDG Weimar 2010, entstanden in Zusammenarbeit mit Deka Immobilien) stützte sich auf zwei statistisch signifikante Variablen: die Wertschöpfung des Einzelhandels- und Distributionssektors und die Beschäftigung in diesem Sektor. Über eine Regression der historischen Zeitreihen, kombiniert mit einer volkswirtschaftlichen Prognose, leitete der Autor Spitzenmieten bis 2015 ab – für Berlin, München, Hamburg, London, Paris, Lyon, Madrid und Barcelona.
Die damaligen Ausgangswerte waren bewusst als Korb-Durchschnitt mehrerer Top-Lagen angesetzt, nicht als Einzelstraßen-Rekord. Für Berlin lag das Niveau bei knapp 2.580 €/m²/Jahr, für London bei rund 4.100 €/m²/Jahr (Durchschnitt der „ORB“-Straßen Oxford, Regent, Bond Street). Hamburg sollte bis 2015 auf bis zu 2.850 €/m²/Jahr klettern, Paris im Schnitt auf bis zu 8.000 €/m²/Jahr. Wichtig für den Vergleich: Moderne Benchmarks beziffern einzelne Spitzenstraßen, das Modell rechnete im Korb. Aussagekräftig ist deshalb die Richtung der Entwicklung, nicht der absolute Cent-Betrag.
Deutschland: Die Richtung stimmte – bis E-Commerce die Kurve brach
Für die deutschen Standorte prognostizierte das Modell einen leichten Rückgang, gefolgt von erneutem Wachstum bis 2015. In seinem eigentlichen Prognosefenster lag es damit weitgehend richtig: Die Spitzenmieten der deutschen Toplagen zogen bis Mitte der 2010er Jahre an.
Danach kippte die Kurve – aus einem Grund, den keine Zeitreihe von 2010 enthielt. Ab etwa 2018 drückte der wachsende Online-Handel auf die Flächennachfrage, die Pandemie beschleunigte den Rückgang. Bis 2024 lagen die Spitzenmieten vielerorts unter ihren früheren Höchstständen: in Stuttgart rund 22 % unter dem Peak, während sich München mit knapp 300 €/m²/Monat an der Spitze hielt (Quelle: REFIRE / DZ HYP, Real Estate Market Germany 2025). Cushman & Wakefield weist die Münchener Kaufinger-/Neuhauser Straße für 2024 mit 3.840 €/m²/Jahr aus (Quelle: C&W, Main Streets Across the World 2024). Das Modell beschrieb den Konjunkturzyklus sauber – den Strukturbruch durch den E-Commerce konnte es nicht sehen.
London und Paris: Die „1A bleibt 1A“-These hat geliefert
Am deutlichsten bestätigt hat sich die zentrale Annahme der Arbeit: Das 1A-Segment ist bemerkenswert krisenresistent. Für London erwartete das Modell nach einer kurzen Korrektur ein erneutes, kräftigeres Wachstum als auf den deutschen Märkten. Die Korrektur fiel schwächer aus als angenommen – die Wachstumsthese traf dafür ins Schwarze: Die New Bond Street ist 2025 erstmals die teuerste Einkaufslage der Welt, mit 2.231 US-$/sq ft/Jahr und einem Plus von 22 % binnen eines Jahres (Quelle: C&W, Main Streets Across the World 2025).
Auch Paris bestätigte die Richtung. Die Avenue des Champs-Élysées rangiert weiter unter den teuersten Lagen Europas; die Mieten bewegen sich 2024 je nach Abschnitt zwischen rund 10.000 und 25.000 €/m²/Jahr (Quelle: Markterhebungen 2024/25). Entscheidend ist das relative Muster: Dass London und Paris die deutschen Standorte preislich abhängen würden, hatte das Modell korrekt vorgezeichnet.
Spanien: Die Vorsicht war berechtigt – die Erholung kam trotzdem
Madrid und Barcelona behandelte die Arbeit ausdrücklich als Ausnahme: Die Regression ließ sich hier schlechter rechnen, und der Autor warnte vor strukturellen Risiken der spanischen Volkswirtschaft. Kurzfristig behielt er recht. Spanien rutschte tiefer in die Krise – 2009 sank das BIP um 3,7 %, 2012 lag die Arbeitslosenquote über 27 % (Quelle: PMC, „From Boom to Bust 2008–2013“).
Doch die Erholung fiel stärker aus, als das düstere Szenario nahelegte. 2024/25 führen Portal de l’Àngel in Barcelona mit rund 265 €/m²/Monat und Preciados in Madrid mit rund 263 €/m²/Monat die spanischen Highstreets an – bei nahezu vollständiger Vermietung und Mieten über Vorkrisenniveau (Quelle: idealista 2025). Das 1A-Segment bewies auch hier mehr Substanz, als die Fundamentaldaten allein vermuten ließen.
Was heißt das für Investoren 2026?
Der Rückblick liefert drei belastbare Lehren. Erstens: Volkswirtschaftliche Fundamentaldaten erklären den Boden und das relative Ranking der Standorte gut – die Krisenresistenz der echten 1A-Lage ist kein Marketingversprechen, sondern über mehr als ein Jahrzehnt belegt. Zweitens: Makro-Zeitreihen sehen keinen Strukturbruch. E-Commerce und Pandemie haben die zweite Hälfte der 2010er Jahre geprägt – beides steckte 2010 in keinem Modell. Drittens: Die Flucht in die besten Lagen hat sich verschärft.
Aus Investoren- und Eigentümersicht heißt das: Fundamentaldaten gehören ins Underwriting, aber sie reichen nicht. Wer Mietansätze und Exit-Szenarien kalkuliert, muss den strukturellen Wandel danebenlegen – und sauber trennen zwischen echter 1A-Lage und der „guten“ Lage, die nur so lange trägt, bis die Nachfrage kippt.
Häufige Fragen
Welche Faktoren bestimmen die Einzelhandelsmieten in 1A-Lagen?
Neben Angebot und Nachfrage vor allem die volkswirtschaftliche Basis des Standorts. Die ökonometrische Studie von 2010 wies zwei statistisch signifikante Treiber nach: die Wertschöpfung und die Beschäftigung im Einzelhandels- und Distributionssektor. Strukturelle Faktoren wie der Online-Handel kommen als eigenständige Kraft hinzu.
Sind Highstreet-Mieten krisenresistent?
Weitgehend ja. Die Spitzenmieten der echten 1A-Lagen liefen weitgehend unbeeindruckt durch die Finanzkrise 2008/09; 2025 erreichte die Londoner New Bond Street mit 2.231 US-$/sq ft/Jahr ein Allzeithoch (+22 % gegenüber Vorjahr, Quelle: C&W). Sekundärlagen sind dagegen deutlich anfälliger.
Warum sind die deutschen Spitzenmieten nach 2015 gefallen?
Ab etwa 2018 drückte der wachsende Online-Handel auf die Flächennachfrage, die Pandemie beschleunigte den Rückgang. Bis 2024 lagen die Mieten vielerorts unter dem Peak (z. B. Stuttgart −22 %), während München mit knapp 300 €/m²/Monat stabil blieb (Quelle: REFIRE / DZ HYP).
Welche europäische Einkaufsstraße ist 2025 die teuerste?
Die New Bond Street in London – sie ist 2025 erstmals die teuerste Einkaufslage der Welt (2.231 US-$/sq ft/Jahr, Quelle: C&W, Main Streets Across the World 2025).
