100 Highstreets im Vergleich: Wo die Einkaufsstraße das Shopping-Center überholt
100 deutsche Highstreets im Scoring-Vergleich: Warum die klassische Einkaufsstraße resilienter ist als das Shopping-Center – und welche Städte das größte Potenzial für Investoren bieten.
Der aktuelle Highstreet Report 2025 analysiert zum sechsten Mal die Besatzstruktur von 100 deutschen Einkaufsstraßen. Unter dem Leitgedanken „Ready for the next course?“ liefert die Studie ein differenziertes Bild: Während innerstädtische Shopping-Center weiter schrumpfen, stabilisieren sich die klassischen Einkaufsstraßen – und zeigen erste Anzeichen eines Comebacks. Für Eigentümer, Investoren und Retailer ein Signal, das Aufmerksamkeit verdient.
100 Highstreets im Fokus: Methodik und Datengrundlage
Der Highstreet Report 2025 reduziert die untersuchte Stichprobe von 141 auf 100 deutsche Städte – eine bewusste Fokussierung auf die relevantesten Handelsstandorte. Auswahlkriterium ist eine Mindesteinwohnerzahl von 70.000, ergänzt um neun kleinere Städte mit institutionellem Immobilienbestand. Die Analyse umfasst die prozentuale Verteilung nach Warengruppen, absolute Store-Zahlen und den Filialisierungsgrad jeder untersuchten Highstreet.
Das Ranking basiert auf dem RIWIS MacroScore – einem datenbasierten Modell zur ganzheitlichen Bewertung von Immobilienstandorten. 22 Indikatoren aus den Bereichen Markt, Ökonomie, Soziodemografie und Infrastruktur fließen in den Score ein. Für den Highstreet Report werden daraus zwei gewichtete Handels-Scores für periodischen und aperiodischen Bedarf abgeleitet.
Die Highstreet 2025: Zwischen Krise und Comeback
Die Zahl der Geschäfte in den untersuchten 100 Highstreets sank von 2020 bis 2025 um 7,2 Prozent auf 15.238 Standorte – ein Rückgang von 128 Geschäften im Vergleich zum Vorjahr (minus 0,8 Prozent). Der entscheidende Befund: Dieser Rückgang konzentriert sich fast ausschließlich auf innerstädtische Shopping-Center, deren Store-Zahl um 2,6 Prozent auf 6.317 sank. Die eigentlichen Einkaufsstraßen verzeichneten dagegen ein Plus von 0,5 Prozent auf 8.921 Stores. (Quelle: Highstreet Report 2025)
Das ist ein Paradigmenwechsel: Seit 2020 haben innerstädtische Shopping-Center rund 15 Prozent ihrer Geschäfte verloren. Die Highstreets selbst sind nur um 0,7 Prozent geschrumpft – bei zuletzt positiver Tendenz. Die klassische Einkaufsstraße erweist sich damit als das resilientere Format.
Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick
15.238 Geschäfte in 100 deutschen Highstreets
-7,2 % Rückgang seit 2020 (gesamt)
-15 % Store-Verlust in Shopping-Centern seit 2020
-0,7 % Store-Rückgang in Einkaufsstraßen seit 2020 (zuletzt +0,5 %)
+14,7 % Gastronomie-Wachstum seit 2020
37,8 % Filialisierungsgrad internationaler Ketten
29,7 % Modischer Bedarf (von 36,4 % in 2020)
Warengruppen im Wandel: Mode schrumpft, Gastronomie wächst
Modischer Bedarf bleibt mit 29,7 Prozent Anteil Spitzenreiter beim innerstädtischen Handel – allerdings mit deutlich rückläufiger Tendenz: von 36,4 Prozent im Jahr 2020 auf aktuell 30,3 Prozent. In absoluten Zahlen entspricht das einem Rückgang von 21,6 Prozent auf zuletzt 4.520 Stores. Gastronomie hingegen wächst weiter: Mit 15,8 Prozent Anteil (2.413 Stores) ist sie die zweitgrößte Warengruppe und hat seit 2020 um 14,7 Prozent zugelegt. (Quelle: Highstreet Report 2025)
Weitere Gewinner sind einzelhandelsnahe Dienstleister (plus 2,3 Prozent zum Vorjahr, Anteil 8,1 Prozent) und Nahrungs- und Genussmittel (Anteil 8,2 Prozent). Der Anteil von Elektro und Technik stieg leicht auf 5,7 Prozent – eine Kehrtwende nach Jahren des Rückgangs. Diese Daten bestätigen: Die Highstreet diversifiziert sich weg von der Monokultur Mode hin zu einem breiteren Nutzungsmix.
„In den Mid-Scorer-Städten ging die Geschäftszahl in Shopping-Centern seit 2020 um 22,5 % zurück, während sie in den Highstreets um 6,2 % zunahm. Die Handelsaktivität verlagert sich zurück auf die Straße.“
Highstreet Scoring: Die Top-Städte Deutschlands
Das Städte-Ranking des Highstreet Reports basiert auf dem gewichteten RIWIS MacroScore und unterteilt 100 Städte in fünf Scoring-Gruppen à 20 Städte. Die Top-Scorer 2025 sind Koblenz (75,1 Prozent), Mainz (73,4 Prozent), Ulm (73,3 Prozent), Heidelberg (72,3 Prozent) und Braunschweig (69,1 Prozent). In der High-Scorer-Gruppe führen Dortmund (77,6 Prozent), Dresden (75,3 Prozent) und Köln (74,6 Prozent). (Quelle: Highstreet Report 2025, RIWIS MacroScore / bulwiengesa)
Auffällig: Nicht die klassischen Top-7-Metropolen dominieren das Ranking. Mittelgroße Städte mit starker regionaler Versorgungsfunktion und guter Erreichbarkeit schneiden überdurchschnittlich ab. Das ist relevant für Investoren: Die attraktivsten Highstreet-Standorte sind nicht automatisch die teuersten.
Filialisierung: Internationale Ketten konsolidieren
Der Filialisierungsgrad internationaler Filialisten liegt 2025 bei 37,8 Prozent – ein Rückgang von 0,7 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. Internationale Filialisten haben ihre Standortlagen konsolidiert und setzen vermehrt auf zur Zielgruppe passende Brand-Experience. Der Anteil nationaler Filialisten sank leicht auf 27,1 Prozent. (Quelle: Highstreet Report 2025)
Besonders deutlich wird der Wandel bei den Mid-Scorer-Städten: Hier ging die Geschäftszahl in Shopping-Centern seit 2020 um 22,5 Prozent zurück, während sie in den Highstreets um 6,2 Prozent zunahm. Die Botschaft: In kleineren und mittelgroßen Städten verlagert sich die Handelsaktivität aktiv aus den Centern zurück auf die Straße.
Von der Monokultur zum Erlebnisraum: Was die Highstreet der Zukunft braucht
Der Report identifiziert einen klaren Trend: Die monofunktionale Highstreet – dominiert von Modeketten und Schuhgeschäften – hat ausgedient. Erfolgreiche Einkaufsstraßen der Zukunft sind multifunktionale Möglichkeitsräume, die Kultur, Handwerk, Gastronomie, Co-Working, Wohnen, Pop-ups und soziale Orte integrieren. Cinnamood – ein Kölner Franchise-Unternehmen, das mit einem instagrammable Store-Konzept über 75.000 Follower aufgebaut hat – steht beispielhaft für diese neue Generation von Highstreet-Mietern.
Die Zukunft der Innenstädte liegt nicht im Festhalten am klassischen Einzelhandel, sondern in der Fähigkeit zur Transformation. Wer offen ist für neue Funktionen – Kultur, Handwerk, Gastronomie, Co-Working, Wohnen – erkennt die Potenziale und kann sie nutzen.
Was das für Eigentümer, Investoren und Mieter bedeutet
Für Eigentümer:
Die Stabilisierung der Highstreets ist eine gute Nachricht, aber kein Freibrief. Erfolg erfordert aktives Asset Management: flexible Mietvertragsmodelle, Investition in Erdgeschosszonen und Offenheit für nicht-traditionelle Mieter (Gastronomie, Dienstleister, Pop-ups). Reine Einzelhandels-Monokulturen sind Auslaufmodelle.
Für Investoren:
Die Rendite-Spread zwischen Top- und B-Standorten bietet Chancen. Mittelgroße Städte mit hohen MacroScores und niedrigem Filialisierungsgrad können überproportionale Wertsteigerungen ermöglichen. Gleichzeitig signalisieren die steigenden Renditen (Spitzenrendite Geschäftshäuser: ca. 4,7 Prozent) attraktivere Einstiegsniveaus als in den vergangenen zehn Jahren.
Für Mieter:
Die Highstreet bietet wieder Perspektive. Sinkende Mieten und flexible Vertragsmodelle wie Umsatzmieten senken das Risiko. Gleichzeitig steigt die Anforderung an Erlebnisqualität: Stores müssen mehr bieten als Ware – sie müssen Community-Treffpunkt, Content-Creator-Bühne und Marken-Erlebniswelt sein.
Über den Autor: Dieser Artikel stammt von Unique Retail, spezialisiert auf Handelsimmobilien und Retail-Strategie in Deutschland. Philipp Junikiewicz und das Unique Retail Team beraten Eigentümer, Investoren und Mieter bei der Bewertung von Einzelhandelsflächen, Standortstrategie und Transaction Advisory im Kontext sich wandelnder Innenstadtlandschaften.
Methodik: Dieser Artikel basiert auf einer Analyse des aktuellen Highstreet Report 2025 (in Kooperation mit bulwiengesa AG) und ergänzt dessen Kernergebnisse mit aktuellen Marktdaten von JLL und BNP Paribas Real Estate. Die redaktionelle Einordnung berücksichtigt Marktgegebenheiten und aktuelle Trends aus der Handelsimmobilienberatung.
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Häufig gestellte Fragen zum Highstreet Report 2025
Was ist der Highstreet Report 2025?
Der Highstreet Report wird seit sechs Jahren veröffentlicht und analysiert in Kooperation mit bulwiengesa die Besatzstruktur, Warengruppen-Verteilung und den Filialisierungsgrad von 100 deutschen Highstreets und 114 innerstädtischen Shopping-Centern.
Wie viele Geschäfte gibt es in deutschen Highstreets 2025?
In den 100 untersuchten Highstreets befinden sich 2025 insgesamt 15.238 Geschäfte – ein Rückgang von 7,2 Prozent seit 2020. Davon entfallen 8.921 auf die eigentlichen Einkaufsstraßen (plus 0,5 Prozent zum Vorjahr) und 6.317 auf innerstädtische Shopping-Center (minus 2,6 Prozent).
Welche Warengruppe wächst am stärksten?
Gastronomie ist der klare Wachstumstreiber: plus 3,0 Prozent zum Vorjahr, plus 14,7 Prozent seit 2020. Mit 2.413 Stores und 15,8 Prozent Anteil ist sie die zweitgrößte Warengruppe in deutschen Highstreets nach Modischem Bedarf (29,7 Prozent).
Was ist der RIWIS MacroScore?
Der RIWIS MacroScore ist ein datenbasiertes Modell von bulwiengesa zur ganzheitlichen Bewertung von Immobilienstandorten. Er nutzt 22 Indikatoren aus den Bereichen Markt, Ökonomie, Soziodemografie und Infrastruktur und ermöglicht den objektiven Vergleich von Städten und Standorten.
Welche Städte sind die Top-Scorer 2025?
Die Top-5 im Highstreet Scoring sind Koblenz (75,1%), Mainz (73,4%), Ulm (73,3%), Heidelberg (72,3%) und Braunschweig (69,1%). In der High-Scorer-Gruppe führen Dortmund (77,6%), Dresden (75,3%) und Köln (74,6%).
Wie entwickelt sich der Filialisierungsgrad?
Der Filialisierungsgrad internationaler Filialisten liegt 2025 bei 37,8 Prozent (minus 0,7 Prozentpunkte). Internationale Ketten konsolidieren ihre Standorte und setzen verstärkt auf Brand-Experience und zielgruppenspezifische Konzepte.
Warum sind Highstreets resilienter als Shopping-Center?
Innerstädtische Shopping-Center haben seit 2020 rund 15 Prozent ihrer Geschäfte verloren, Highstreets nur 0,7 Prozent. Der Grund: Einkaufsstraßen bieten mehr Flexibilität bei Flächengrößen und Nutzungsmix, bessere Sichtbarkeit und können leichter nicht-traditionelle Formate (Gastronomie, Pop-ups) integrieren.
Was bedeutet das für Investitionen in Highstreet-Immobilien?
Die Stabilisierung der Highstreets bei gleichzeitig attraktiveren Renditen (ca. 4,7 Prozent Spitzenrendite) macht diese Assetklasse wieder interessanter. Besonders mittelgroße Städte mit hohem MacroScore bieten Potenzial für Investoren, die selektiv und standortbewusst agieren.
Quellen: Highstreet Report 2025 „Ready for the next course, Highstreet?“, in Kooperation mit bulwiengesa AG. JLL Einzelhandelsmarktüberblick H2 2025. BNP Paribas Real Estate. RIWIS MacroScore, bulwiengesa. Analyse & redaktionelle Einordnung: Unique Retail, unique-retail.com. Dieser Artikel dient der Marktinformation und stellt keine Anlageberatung dar.
