Internationale Einzelhandelsmarken erobern die 1A-Lagen

Das Immobilienklima kühlt weiter ab – und trotzdem drängen internationale Einzelhandelsmarken so stark auf die deutschen 1A-Lagen wie selten zuvor. Im ersten Quartal 2026 erreichte ihr Anteil an den Flächengesuchen einen Rekordwert von 56 % (Quelle: JLL). Während die allgemeine Stimmung grau bleibt, zeigt der Markt für Premium-Highstreet-Flächen eine bemerkenswerte Gegenbewegung. Wer Flächen vermietet oder Standorte sucht, sollte verstehen, wer da kommt – und warum gerade jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

• Internationale Einzelhandelsmarken stellen 2026 einen Rekordanteil von 56 % der Flächengesuche in deutschen 1A-Lagen (Q1 2026, JLL).
• Zu den Neueintritten zählen u. a. Victoria’s Secret, Alo Yoga, Lefties (Inditex), Moida K-Beauty, Lager 157 und Skins – Schwerpunkte sind Fashion, Beauty und Sport.
• Die Nachfrage konzentriert sich auf die Top-Metropolen: 49 % der Deals entfielen auf die zehn größten Städte – der höchste Wert seit Q3 2023.
• Für Eigentümer wird die Kuratierung des Mietermixes zum Werttreiber: 1A-Lagen bleiben für globale Player hochattraktiv.

Rekord: 56 % der Flächengesuche kommen von internationalen Marken

Der Anteil internationaler Handelsmarken, die in Deutschland neue Flächen anmieten wollen, hat im ersten Quartal 2026 mit 56 % einen Spitzenwert erreicht (Quelle: JLL). Das spricht dafür, dass die innerstädtischen deutschen Einkaufslagen für globale Player unvermindert attraktiv sind. Bereits jetzt liegt die Zahl der erfassten Abschlüsse internationaler Labels in den Top-Märkten über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (Quelle: BNP Paribas Real Estate).

Bemerkenswert ist das vor dem Hintergrund einer insgesamt verhaltenen Nachfrage: Das Deutsche Hypo Immobilienklima sank im Juni 2026 auf 79,4 Punkte (−19,3 % gegenüber Vorjahr). Dass internationale Marken dennoch expandieren, zeigt, dass es sich um strategische Anmietungen handelt – langfristige Standortentscheidungen, die unabhängig von der kurzfristigen Konjunktur getroffen werden. Laut BNP Paribas Real Estate entfallen jeweils 35 % der Verträge auf internationale Marken und auf die deutschen A-Städte.

Diese Marken expandieren 2026 in Deutschland

Die Liste der neuen und expandierenden internationalen Labels ist lang. Schwerpunktbranchen sind Fashion, Beauty und Sport (Quelle: JLL/BNPPRE, Q1 2026):

• Victoria’s Secret – Dessous-Marke (Neueintritt)
• Moida K-Beauty – koreanische Kosmetik-Kette
• Alo Yoga – Sportbekleidung
• Lefties – Mode aus der Inditex-Familie
• Coolblue – niederländischer Elektro-Anbieter
• Lager 157 – schwedische Mode-Kette
• Skins – Parfümerie-Kette

Auch etablierte Marken wie Jack & Jones und Primark eröffneten neue Standorte. Der Bekleidungshandel verteidigte mit 28 700 qm bzw. einem Anteil von 28 % am Flächenumsatz seinen Spitzenplatz, gefolgt von Gastronomie/Food mit 21 % – hier zählten Edeka, Goldies und „60 seconds to napoli“ zu den expansivsten Konzepten.

Wo sich die Nachfrage konzentriert: Metropolen und A-Städte

Die Verschiebung in den Markt ist eindeutig: 49 % der Anmietungen entfielen im ersten Quartal 2026 auf die zehn größten deutschen Städte – der höchste Wert seit dem dritten Quartal 2023 (Quelle: JLL). Spitzenreiter war Berlin mit 23 700 qm, einem Plus von 91 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Mit Abstand folgten Düsseldorf (7 500 qm, +47 %) und Hannover (4 700 qm, +62 %).

Für globale Marken sind die A-Städte Bühne und Beweis zugleich: Ein Flagship in der besten Lage ist Markenbotschaft und Frequenzgarant. Genau deshalb bleibt die Nachfrage nach den wenigen erstklassigen Einheiten hoch, während die allgemeine Marktstimmung gedämpft ist.

Sektorale Verschiebungen: Wo internationale Marken jetzt zuschlagen

Auffällig ist die Verschiebung zwischen den Sektoren: Klassische Fashion dominiert zwar weiterhin die Anmietungen, doch der Anteil von Beauty-, Sport- und Athleisure-Konzepten wächst überdurchschnittlich. Alo Yoga, Skims, Lululemon und Vuori zeigen: Der Sport- und Wellness-Sektor entwickelt sich zu einem eigenständigen Prime-Retail-Segment mit hoher Zahlungsbereitschaft und großen Store-Formaten. Beauty erlebt einen Boom, getrieben durch koreanische K-Beauty-Marken wie Moida oder Innisfree, aber auch durch etablierte europäische Adressen wie Charlotte Tilbury, Rituals und Douglas. Der Foodservice-Sektor stellt mit fast einem Viertel des Flächenumsatzes ebenfalls einen wachsenden Nachfragedruck – Konzepte wie „60 seconds to napoli“ oder „Goldies“ zeigen, dass moderne Gastronomie mit internationalem Anspruch inzwischen fester Bestandteil der 1A-Lage geworden ist.

Für Eigentümer bedeutet diese sektorale Diversifizierung eine Chance zur Neuordnung des Mietermixes. Wo bislang eine Mode-Monokultur dominierte, entstehen jetzt kuratierte Mischformen mit deutlich robusterer Frequenz- und Umsatzbasis. Die Aufgabe der Vermietung verschiebt sich damit vom klassischen Flächenmakler zum aktiven Portfolio-Design – nicht jede Fläche muss an denselben Sektor vermietet werden, sondern nach dem gesamtstrategischen Fit für die Straße.

Herkunftsländer: Woher kommen die neuen Marken?

Ein Blick auf die Herkunft der expandierenden Marken zeigt eine deutliche Verschiebung gegenüber den Vorjahren. Die USA bleiben mit Marken wie Victoria’s Secret, Alo Yoga und Skims die wichtigste Herkunftsregion. Skandinavien tritt mit Lager 157 (Schweden), Weekday, Filippa K und Ganni verstärkt in den deutschen Markt ein. Aus den Niederlanden expandiert Coolblue in mehreren Städten mit Erlebnis-Stores. Asien liefert mit Moida K-Beauty ein weiteres K-Beauty-Konzept nach Berlin und Düsseldorf – ergänzt um chinesische Streetwear-Marken wie Bosideng und HLA, die in Berlin Präsenz zeigen.

Auch die spanische Inditex-Familie verstärkt ihre Präsenz. Nach Zara, Massimo Dutti und Pull & Bear rollt Lefties nun ein günstigeres Preissegment aus – ein deutliches Zeichen, dass Inditex den deutschen Markt weiterhin als strategisch prioritär einstuft. Diese Vielfalt der Herkunftsländer ist neu: Wo in den Vorjahren US-Marken dominierten, verteilen sich die Neueintritte 2026 auf ein deutlich breiteres internationales Spektrum. Das erhöht die Widerstandsfähigkeit der deutschen Highstreet-Nachfrage gegen konjunkturelle Schwankungen einzelner Regionen.

Konkurrenz um die knappen Toplagen: Wie sich Vermietungen aktuell verändern

Der Wettbewerb um die wirklich guten Einheiten verändert die Vermietungspraxis spürbar. Für die absoluten Toplagen laufen häufig strukturierte Bieterprozesse: Eigentümer erhalten mehrere ernsthafte Anfragen und wählen nach Mieter-Reputation, Konzept-Fit und Vertragsbedingungen aus. Klassische „ersteine kommt, erster mahlt“-Vermietungen sind auf den Prime-Adressen kaum noch üblich.

Für internationale Expander bedeutet das: Präsenz bei den Eigentümern und Maklern muss frühzeitig aufgebaut werden. Wer erst dann anfragt, wenn eine Fläche öffentlich vermarktet wird, kommt oft zu spät. Erfolgreiche Marken pflegen langfristige Kontakte, arbeiten mit spezialisierten Retail-Beratern und akzeptieren Rahmenbedingungen wie Umsatzmiet-Komponenten, längere Bindungen oder Investitionsvereinbarungen für den Innenausbau. Auch die Kaution und die Rechtsform des Mietvertrags werden zunehmend individuell verhandelt – der Standardvertrag verliert an Bedeutung.

Was das für Eigentümer und Retailer bedeutet

Aus Eigentümersicht ist die Botschaft klar: Echte 1A-Lagen bleiben auch in einem abkühlenden Markt liquide und für internationale Mieter magnetisch. Der entscheidende Hebel ist nicht mehr nur die Lage, sondern der kurierte Mietermix – internationale Flagship-Marken heben Frequenz, Image und damit den Mietwert. Flächen einfach zu belegen reicht nicht; es geht um die richtige Marke am richtigen Ort.

Für Retailer und expandierende Brands gilt umgekehrt: Der Wettbewerb um die besten Einheiten zieht an. Internationale Expander handeln schnell und strategisch – wer eine Top-Lage will, sichert sie sich früh. In unserer Beobachtung entscheidet zunehmend nicht der Mietpreis allein, sondern der Zugang zur passenden Fläche zum richtigen Zeitpunkt.

Auswirkungen auf die Mietpreisstruktur

Die starke Nachfrage internationaler Marken wirkt sich zunehmend auf die Mietpreisstruktur der Prime-Adressen aus. Während die JLL-Q1-2026-Daten für die Kaufingerstraße München unverändert 340 €/m² monatlich ausweisen, hat die Königsallee Düsseldorf im gleichen Quartal einen Sprung um 7,4 Prozent auf 290 €/m² vollzogen – eine direkte Folge des Wettbewerbs internationaler Marken um die Kö-Adressen. In Berlin, wo die Tauentzien mit rund 285 €/m² leicht nachgegeben hat, verlagern sich Neuanmietungen zunehmend auf den Kurfürstendamm und die Bezirkslagen wie Hackescher Markt. In Frankfurt zieht die Goethestraße als kompakte Luxus-Meile signifikant an, während die Zeil auf einem stabilen Niveau bleibt.

Für Eigentümer bedeutet dieser Trend ein selektives, aber deutlich positives Preissignal in echten 1A-Lagen. Umsatzmiet-Komponenten werden Standard, häufig kombiniert mit einer Basis-Miete und einer variablen Komponente je nach Bruttoumsatz. Diese Struktur bindet Eigentümer und Mieter enger, verteilt Risiken fairer und ermöglicht in Erfolgsfällen deutlich höhere Erlöse als klassische Fest-Mietverträge. Für Investoren, die Prime-Objekte bewerten, wird die Analyse dieser Umsatzmiet-Klauseln zunehmend zum entscheidenden Werttreiber – eine reine Fest-Mieten-Kalkulation unterschätzt das Ertragspotenzial systematisch.

Ausblick 2026/2027: Nachfrage bleibt stark, Angebot verknappt weiter

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung des Trends zu rechnen. Die Pipeline neuer internationaler Marken ist gut gefüllt: US-Konzepte wie Aritzia, Rothy’s oder Nike Well Collective, europäische Marken wie Sézane oder & Other Stories (H&M-Familie) haben Deutschland als Expansionsziel markiert. Gleichzeitig verknappt sich das Angebot an Toplagen weiter – der Bestand an handelbaren Prime-Adressen ist strukturell begrenzt.

Für die Mietpreisentwicklung bedeutet das eine tendenziell aufwärts gerichtete Bewegung in den Prime-Segmenten der A-Städte, während sich Nebenlagen und B-Städte weiter differenziert entwickeln. Für Eigentümer entscheidet damit weniger die generelle Marktdynamik als die Fähigkeit, die eigenen Flächen für die anspruchsvollen internationalen Konzepte fit zu machen – das umfasst Grundriss, Fassade, Erdgeschossgestaltung und die Bereitschaft, in individuelle Konzeptionen zu investieren. Wer diese Anpassungsleistung erbringt, sichert sich den Anschluss an die aktuell dynamischste Nachfragegruppe im deutschen Retail.

Häufige Fragen

Welche internationalen Marken expandieren 2026 in Deutschland?

Zu den neuen und expandierenden internationalen Marken zählen unter anderem Victoria’s Secret, Moida K-Beauty, Alo Yoga, Lefties (Inditex), Coolblue, Lager 157 und Skins; etablierte Marken wie Jack & Jones und Primark eröffneten ebenfalls neue Standorte (Quelle: JLL/BNPPRE, Q1 2026).

Wie hoch ist der Anteil internationaler Marken an den Flächengesuchen?

Im ersten Quartal 2026 erreichte der Anteil internationaler Handelsmarken an den Flächengesuchen in deutschen 1A-Lagen mit 56 % einen Rekordwert (Quelle: JLL).

Warum bleiben deutsche 1A-Lagen für internationale Marken attraktiv?

Die A-Städte bieten hohe Frequenz, internationales Publikum und repräsentative Flagship-Standorte. Selbst bei verhaltener Gesamtnachfrage werden hier strategische, langfristige Anmietungen vollzogen – 49 % der Deals entfielen 2026 auf die zehn größten Städte.

Welche Branchen treiben die Expansion?

Schwerpunktbranchen sind Fashion, Beauty und Sport. Der Bekleidungshandel führt mit 28 % Anteil am Flächenumsatz, gefolgt von einer sehr expansiven Gastronomie/Food mit 21 % (Quelle: JLL, Q1 2026).

Aus welchen Ländern kommen die neuen Marken?

Die USA bleiben die wichtigste Herkunftsregion (Victoria’s Secret, Alo Yoga, Skims). Ergänzt wird die Nachfrage durch skandinavische Marken (Lager 157, Weekday, Ganni), niederländische Konzepte (Coolblue), asiatische Beauty-Marken (Moida K-Beauty) und die spanische Inditex-Familie mit Lefties.

Wie verändert sich die Vermietungspraxis in den Toplagen?

Für Prime-Adressen sind strukturierte Bieterprozesse üblich geworden. Eigentümer wählen nach Mieter-Reputation, Konzept-Fit und Vertragsbedingungen aus. Umsatzmiet-Komponenten, längere Bindungen und individuelle Innenausbau-Vereinbarungen werden zunehmend Standard.