Neuss und Solingen liegen beide im direkten Einzugsgebiet von Düsseldorf. In der Neusser Hauptlage steht rund jedes dreißigste Ladenlokal leer, in Solingen sind es neun von 31. Das zeigt der Highstreet Report 2026 von Columbia Threadneedle Investments, der im September 2026 erschienen ist und zum ersten Mal den Leerstand in Innenstädten systematisch erfasst – in den Hauptlagen von 100 deutschen Städten. Im Schnitt stehen 9,1 Prozent der Ladenlokale leer, die Spannweite reicht von null Prozent in Lippstadt bis 29 Prozent in Solingen. Für Eigentümer und Investoren ist diese Spannweite aufschlussreicher als der Durchschnitt: Leerstand lässt sich kaum mit Stadtgröße oder Kaufkraft erklären – und ist deshalb oft beeinflussbar.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Highstreet Report 2026 misst erstmals den Leerstand in den Hauptlagen von 100 deutschen Städten: im Schnitt 9,1 Prozent (Stand: September 2026).
- Die Spanne reicht von 0,0 Prozent in Lippstadt bis 29,0 Prozent in Solingen. Unter den sieben größten Städten reicht sie von München (6,5 %) bis Köln (14,6 %).
- Die wirtschaftlich stärksten Standorte liegen mit 10,1 Prozent über dem Durchschnitt. Wirtschaftskraft schützt also nicht vor Leerstand.
- Entscheidend sind lokale Faktoren: Konkurrenz durch innerstädtische Shopping-Center, Flächenzuschnitt, regionaler Wettbewerb, Mietniveau und aktives Standortmanagement.
9,1 Prozent im Schnitt – eine Zahl, die mehr verdeckt als erklärt
Der Highstreet Report wertet seit 2020 jährlich den Mieterbesatz deutscher Hauptlagen aus, die Ausgabe 2026 ist die siebte. Untersucht werden alle Städte ab 70.000 Einwohnern sowie neun kleinere Standorte, jeweils mit ihrer Highstreet, also der A-Lage mit der höchsten Passantenfrequenz. Die Leerstandsquote beschreibt den Anteil leerstehender, zuvor vom Handel genutzter Ladeneinheiten an allen erfassten Einheiten. Da die Erhebung erstmals stattfand, ist sie eine Momentaufnahme. Trends lassen sich erst mit der nächsten Ausgabe ablesen (Quelle: Columbia Threadneedle Investments, Highstreet Report 2026).
Die fünf Highstreets mit dem geringsten Leerstand
- Lippstadt: 0,0 % (0 von 44 Einheiten)
- Ulm: 2,0 % (1 von 50 Einheiten)
- Heilbronn: 2,7 % (2 von 74 Einheiten)
- Konstanz: 2,8 % (3 von 108 Einheiten)
- Ratingen: 2,9 % (3 von 102 Einheiten)
Die fünf Highstreets mit dem höchsten Leerstand
- Solingen: 29,0 % (9 von 31 Einheiten)
- Gera: 25,0 % (12 von 48 Einheiten)
- Castrop-Rauxel: 21,6 % (16 von 74 Einheiten)
- Ingolstadt: 21,6 % (11 von 51 Einheiten)
- Böblingen: 19,4 % (6 von 31 Einheiten)
Die Zahlen zeigen auch eine Grenze der Methode: In kleinen Hauptlagen verändern wenige Ladenlokale die Quote stark. Solingen und Böblingen kommen jeweils auf nur 31 Einheiten. Zwei Neuvermietungen würden Böblingens Quote bereits um gut sechs Prozentpunkte senken. Zur Einordnung gehören deshalb immer auch die absoluten Zahlen.
Warum das Standort-Ranking den Leerstand in Innenstädten nicht erklärt
Der Report teilt die 100 Städte anhand eines Standort-Scorings aus 22 Indikatoren in fünf Gruppen zu je 20 Städten ein. In das Scoring fließen unter anderem Kaufkraft, Zentralität und Bevölkerungsentwicklung ein. Wäre Leerstand vor allem eine Frage der Wirtschaftskraft, müsste die Quote von der stärksten zur schwächsten Gruppe stetig steigen. Das ist nicht der Fall:
- Top-Scorer: 10,1 %
- High-Scorer: 7,8 %
- Mid-Scorer: 7,8 %
- Low-Scorer: 11,2 %
- Base-Scorer: 8,7 %
Selbst in der stärksten Gruppe liegen Ulm (2,0 %) und Ingolstadt (21,6 %) weit auseinander. Unter den Low-Scorern erreichen Bergisch Gladbach (3,3 %) und Paderborn (3,4 %) Werte, die viele Großstädte verfehlen. Dass sich die Einkaufsstraße insgesamt robuster entwickelt als das innerstädtische Shopping-Center, zeigt unsere Auswertung 100 Highstreets im Vergleich. Die Leerstandsdaten ergänzen eine unbequeme Erkenntnis: Eine starke Stadt garantiert keine voll vermietete Hauptlage.
Neuss und Solingen: gleiche Nähe zu Düsseldorf, gegensätzliches Ergebnis
Am deutlichsten zeigt sich der lokale Charakter des Leerstands an zwei Städten mit ähnlicher Ausgangslage. Beide liegen im Einzugsgebiet der Landeshauptstadt, deren Hauptlagen Königsallee und Schadowstraße Kaufkraft aus der ganzen Region anziehen. Neuss kommt auf 3,3 Prozent Leerstand, Solingen mit 29,0 Prozent auf den höchsten Wert aller untersuchten Städte.
Solingen: zu viel Fläche, zu viel Konkurrenz
Für Solingen nennt der Report mehrere Ursachen:
- Zwei innerstädtische Shopping-Center, die Clemens-Galerien und der Hofgarten, ziehen Kundenströme von der Einkaufsstraße ab. Der Hofgarten liegt zudem außerhalb der 1A-Lage.
- Düsseldorf ist in rund 30 Minuten erreichbar, Köln und Wuppertal liegen in Pendeldistanz.
- Der Filialisierungsgrad sank von 74,5 Prozent im Jahr 2020 auf 62,7 Prozent im Jahr 2026.
- Hinzu kommen sehr große Ladenflächen, eine geringe Aufenthaltsqualität, ein kleines Einzugsgebiet und unterdurchschnittliche Kaufkraft.
Das Stadtentwicklungsprogramm „City 2030“ hat bisher keine Trendwende gebracht. Mit der Initiative „Mitteschmiede“ wollen Händler, Eigentümer und Bürger nun gemeinsam gegensteuern.
Neuss: kompakt, kleinteilig, ohne Center-Konkurrenz
Neuss liegt Düsseldorf direkt gegenüber auf der linken Rheinseite und profitiert von der Nähe, statt unter ihr zu leiden. Der Report nennt eine kompakte Innenstadt mit historischer Altstadt und kurzen Wegen, ein vielfältiges Angebot mit hoher Aufenthaltsqualität und das Fehlen eines konkurrierenden Shopping-Centers. Für Eigentümer besonders relevant: Die Ladenflächen sind unterschiedlich groß, großflächige Einheiten sind deutlich seltener.
Lippstadt: null Prozent Leerstand bei 50 Prozent Mode
Den besten Wert erreicht Lippstadt: In der Highstreet der westfälischen Mittelstadt mit rund 69.000 Einwohnern steht keines der 44 erfassten Ladenlokale leer. Die Stadt hat eine kompakte, bahnhofsnahe Innenstadt, ein großes Einzugsgebiet und kein konkurrierendes Center. Vor allem aber gibt es dort ein aktives Zentrenmanagement, das seit 2024 Wirtschaftsförderung, Eigentümer und Initiativen zusammenbringt. Über das NRW-Förderprogramm „Zukunftsfähige Innenstädte und Ortszentren“ mietet die Wirtschaftsförderung leere Ladenlokale an und gibt sie zu günstigen Konditionen an Betreiber neuer Konzepte weiter. Zugleich hat Lippstadt mit 50 Prozent den höchsten Modeanteil aller 100 Städte. Eine modelastige Lage ist also nicht automatisch eine gefährdete.
Fünf Faktoren, die über Leerstand in der Highstreet entscheiden
Aus Daten und Städtebeispielen lassen sich fünf Faktoren ableiten, die über die Vermietbarkeit einer Hauptlage mehr aussagen als ihr Rang im Scoring:
- Konkurrenz durch Shopping-Center. Seit 2020 sank die Zahl der Geschäfte in den innerstädtischen Centern der untersuchten Städte um 14,8 Prozent, in den Einkaufsstraßen nur um 0,2 Prozent. Bindet ein Center außerhalb der Hauptlage die Frequenz, verliert die Straße.
- Flächenzuschnitt. Große Einheiten sind schwerer nachzuvermieten als kleinteilige. Das ist das Kernthema unseres Beitrags zum Right-Sizing im Einzelhandel.
- Regionaler Wettbewerb. Die Nähe zu einem Oberzentrum ist kein Schicksal. Je nach Profil der Stadt zieht sie Kaufkraft ab oder bringt zusätzliche Kunden.
- Standortmanagement. Zentrenmanagement, Werbegemeinschaften und Business Improvement Districts (BIDs) beeinflussen Frequenz und Vermietbarkeit. Hamburg zählte Anfang 2026 15 aktive BIDs, der Neue Wall läuft bereits in der fünften Auflage.
- Marktgerechte Mieten. Der Report nennt ausdrücklich auch ungeeignete Flächen, bauliche Mängel und nicht marktgerechte Mietforderungen als Ursachen. Maßstab beim Vergleich von Angeboten ist die Effektivmiete, nicht die Vertragsmiete allein.
Was Eigentümer gegen Leerstand in Innenstädten tun können
Die Daten zeigen auch, wer frei werdende Flächen übernimmt. Seit 2020 haben in den untersuchten Lagen unter anderem Woolworth (+35 Filialen), Mister Spex (+33), Loris Parfum (+32), Lovisa (+32), Søstrene Grene (+31) und Go Asia (+25) zugelegt. Die Gastronomie wuchs um 20,6 Prozent. Deutlich geschrumpft sind Depot (−53), Bonita (−52), Görtz (−45) und Galeria (−35) (Quelle: Highstreet Report 2026). Daraus ergeben sich vier Hebel:
- Die Nachvermietung früh beginnen. In unserer Beobachtung entsteht langer Leerstand selten mit dem Auszug selbst, sondern mit zu später Vorbereitung. Wie ein systematisches Vorgehen aussieht, zeigt unser Beitrag zur Nachvermietung von Einzelhandelsflächen.
- Flächen teilbar denken. Viele wachsende Konzepte suchen kleinere Einheiten mit breiter Schaufensterfront, etwa im Zuge der Beauty-Expansion in Deutschland.
- Zwischennutzung mit Anschlussstrategie. Das JUPITER im früheren Karstadt-Sport-Haus an der Mönckebergstraße bespielte rund 8.000 Quadratmeter fast drei Jahre lang. Eine dauerhafte Nutzung folgte daraus zunächst nicht, das anschließend eröffnete Outlet schloss im Juni 2026 wieder. In Lübeck dagegen bereitete das „Übergangshaus“ mit über 150.000 Besuchern den Umbau zum Bildungshaus vor, das 2028 eröffnen soll.
- Mietmodelle öffnen. Der Handelsverband HDE fordert im Report, umsatzbezogene Mieten zum Standard zu machen. Außerdem will er die gewerbesteuerliche Hinzurechnung gezahlter Mieten abschaffen, um Neuvermietungen zu beschleunigen.
Auf Rückenwind von der öffentlichen Hand sollte niemand fest planen: Das Bundesprogramm „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren“ ist Ende 2025 ausgelaufen. Der Deutsche Städtetag fordert 500 Millionen Euro jährlich, damit Kommunen leere Ladenlokale zwischenanmieten können.
Fazit: Leerstand ist ein lokaler Befund – und damit gestaltbar
Die erste Leerstandserhebung des Highstreet Reports widerlegt eine verbreitete Annahme: Starke Städte haben nicht automatisch voll vermietete Hauptlagen, schwache nicht zwangsläufig leere. Über Leerstand in Innenstädten entscheiden Flächenqualität, Wettbewerbsumfeld, Mietniveau und die Frage, ob Eigentümer, Handel und Kommune gemeinsam steuern. Für Investoren zählen beim Ankauf deshalb Zuschnitt und Umfeld der einzelnen Immobilie mehr als der Rang der Stadt. Für Eigentümer ist die Botschaft ermutigend, denn wichtige Stellschrauben wie Zuschnitt, Mietkonzept und der Vorlauf der Vermietung liegen in ihrer Hand. Wie sich die Einkaufsstraße insgesamt neu erfindet, beschreibt unser Beitrag zur Zukunft der deutschen Einkaufsstraßen.
Häufige Fragen zum Leerstand in Innenstädten
Wie hoch ist der Leerstand in deutschen Innenstädten?
Laut Highstreet Report 2026 von Columbia Threadneedle Investments stehen in den Hauptlagen von 100 deutschen Städten im Durchschnitt 9,1 Prozent der Ladenlokale leer. Die Werte reichen von 0,0 Prozent in Lippstadt bis 29,0 Prozent in Solingen. Der im September 2026 erschienene Report hat den Leerstand zum ersten Mal erhoben.
Welche Innenstädte haben den geringsten Leerstand?
Den geringsten Leerstand haben Lippstadt (0,0 %), Ulm (2,0 %), Heilbronn (2,7 %), Konstanz (2,8 %) und Ratingen (2,9 %). Am höchsten ist er in Solingen (29,0 %), Gera (25,0 %), Castrop-Rauxel und Ingolstadt (je 21,6 %) sowie Böblingen (19,4 %).
Warum haben wirtschaftlich starke Städte teils mehr Leerstand?
Leerstand folgt nicht der Wirtschaftskraft einer Stadt, sondern lokalen Faktoren: Konkurrenz durch Shopping-Center, zu große Ladenflächen, regionaler Wettbewerb, das Mietniveau und die Qualität des Standortmanagements. Die wirtschaftlich stärksten Städte liegen mit 10,1 Prozent sogar über dem Durchschnitt von 9,1 Prozent.
Was hilft gegen Leerstand in der Innenstadt?
Wirksam sind eine frühzeitige, gezielte Nachvermietung, teilbare Flächen für kleinere Konzepte, marktgerechte und flexible Mietmodelle sowie Zwischennutzungen mit klarer Anschlussperspektive. Auf Standortebene helfen Zentrenmanagement und Business Improvement Districts, wie Lippstadt und Hamburg zeigen.
UNIQUE RETAIL begleitet Eigentümer von Handelsimmobilien bei Leerstand und Nachvermietung – von der Analyse der Fläche und ihres Umfelds über die gezielte Ansprache passender Mieter bis zum Abschluss. Mehr zu unserem Vermietungs- und Expansionsmanagement oder direkt Kontakt aufnehmen.
