Der US-amerikanische Einzelhandelsimmobilienmarkt startete 2026 mit einer ungewöhnlichen Mischung: negative Flächenabsorption bei gleichzeitig rekordhohem Investitionsvolumen. Während nationale Filialisten ihre Standortnetze konsolidieren und die Verfügbarkeit auf historisch niedrigem Niveau verharrt, erreichten die Transaktionspreise pro Quadratfuß ein Allzeithoch. Das Q1 2026 zeigt damit einen Markt im Umbruch — zwischen Bereinigung und Neubewertung. Newmark hat die zentralen Entwicklungen in seinem aktuellen U.S. Retail Market Report zusammengefasst. Eine Einordnung aus der Perspektive der Handelsimmobilienberatung.
Negative Absorption, aber keine Schwäche: Warum Filialschließungen den Markt nicht kippen
Die Nettoabsorption fiel im ersten Quartal 2026 auf minus 3,6 Millionen Quadratfuß — ein Bruch nach zwei positiven Quartalen. Der Grund liegt weniger in struktureller Marktschwäche als in einer gezielten Portfoliobereinigung nationaler Ketten. Große Filialisten schließen unterperformende Standorte, um ihre Flächenproduktivität zu steigern.
Gleichzeitig blieb die Gesamtverfügbarkeit mit 5,3 Prozent nahezu unverändert — 120 Basispunkte unter dem Langfristdurchschnitt von 6,5 Prozent. Der Hauptgrund: Es kommt kaum neue Einzelhandelsfläche auf den Markt. Die Neubau-Pipeline ist praktisch leer. Die meisten REITs und Eigentümer berichten, dass die große Schließungswelle von Anfang 2025 weitgehend abgeschlossen sei, vereinzelte Nachzügler jedoch bis Ende 2026 erwartet werden (Quelle: Newmark, 1Q26 Report).
Die K-förmige Spaltung: Class A profitiert, Class B bleibt unter Druck
Besonders deutlich zeigt sich die Marktspaltung im Mall-Segment. In Class-A-Malls überstiegen die Abgänge die Neuzugänge — auf den ersten Blick ein Warnsignal. In Wahrheit werden Prime-Flächen in diesen Centern jedoch oft Jahre im Voraus vermietet und erscheinen gar nicht auf dem offenen Markt. Die Angebotsmiete für Class-A-Malls liegt bei 21,86 Dollar pro Quadratfuß (NNN), obwohl sie nominal um 9,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr gefallen ist.
Class-B-Malls hingegen verzeichneten positive Absorption — allerdings bei einer Miete von nur 13,47 Dollar pro Quadratfuß. Die Mieten stiegen hier um 7,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr, was vor allem die Qualität der tatsächlich verfügbaren Flächen widerspiegelt: In B-Malls gibt es schlicht mehr Auswahl (Quelle: CoStar via Newmark).
Power Center verloren 3,1 Millionen Quadratfuß an Fläche — der größte Rückgang aller Formate. Freestanding-Objekte blieben als einziges Format im positiven Bereich mit 0,4 Millionen Quadratfuß Nettoabsorption.
Retail Sales überraschen — aber die Treiber sind fragil
Im März 2026 stiegen die US-Einzelhandelsumsätze um 1,7 Prozent gegenüber dem Vormonat — der stärkste Monatszuwachs seit Juni 2023. Im Jahresvergleich lag das Plus bei 4,1 Prozent. Getrieben wurde die Entwicklung maßgeblich durch steigende Benzinpreise (plus 15,5 Prozent im Monatsvergleich) und überdurchschnittlich hohe Steuerrückzahlungen (plus 11,1 Prozent gegenüber 2025).
Beim genaueren Blick auf die Kategorien zeigt sich ein differenziertes Bild: Clothing und Accessories wuchsen um 7,2 Prozent im Jahresvergleich, Nonstore Retail um 10,1 Prozent. Gleichzeitig verlangsamt sich das Wachstum bei Food Services — Konsumenten verlagern ihre Ausgaben zunehmend von Gastronomie zu Lebensmittel-Eigenversorgung. Grocery Stores überholten Food Services beim Monatswachstum erstmals seit Längerem.
Investmentmarkt auf Rekordniveau: 19 Milliarden Dollar in Q1
Während die Vermietungsmärkte sich sortieren, läuft der Investmentmarkt auf Hochtouren. Das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2026 erreichte 19,0 Milliarden Dollar — das höchste Q1-Ergebnis der letzten zehn Jahre. Bereits 2025 war mit 72 Milliarden Dollar das drittstärkste Jahr im Jahrzehnt.
Die durchschnittliche Cap Rate für alle Retail-Transaktionen lag bei 6,70 Prozent, ein Rückgang von 27 Basispunkten im Jahresvergleich. Retail ist damit die einzige gewerbliche Assetklasse, für die 2026 eine weitere Cap-Rate-Kompression prognostiziert wird. Der Preis pro Quadratfuß erreichte mit 275 Dollar ein Allzeithoch — 20,5 Prozent über dem Vorjahr und 11 Prozent über dem bisherigen Rekord von 2015 (Quelle: MSCI Real Capital Analytics via Newmark).
Hochkarätige Street-Retail-Transaktionen auf der Newbury Street in Boston und der Lincoln Road in Miami unterstreichen das wachsende Investoreninteresse an innerstädtischen Highstreet-Lagen — ein Trend, der auch für den europäischen Markt relevant ist.
Suburban schlägt Urban — aber der Abstand schrumpft
Seit 2022 liegt die Verfügbarkeit in suburbanen Retail-Märkten durchgängig unter der in urbanen CBD-Lagen. Der Spread hat sich allerdings in den letzten fünf Quartalen verringert, vermutlich bedingt durch die Return-to-Office-Dynamik in US-Großstädten. Laut Placer.ai lag die Büro-Belegung 2025 nur noch 32 Prozent unter dem Vor-Pandemie-Niveau — ein post-pandemischer Bestwert.
Die Zahlen zur Flächenerweiterung sind eindeutig: Zwischen Q1 2019 und Q1 2026 kamen in suburbanen Teilmärkten 218 Millionen Quadratfuß hinzu, in urbanen Lagen nur 35 Millionen. Suburban Retail bleibt damit der dominierende Wachstumstreiber der US-Einzelhandelslandschaft.
Was der US-Markt für deutsche Handelsimmobilien bedeutet
Die Parallelen zum deutschen Markt sind bemerkenswert. Auch in Deutschland sehen wir eine Zweiteilung: stabile bis steigende Mieten in A-Lagen bei gleichzeitiger Konsolidierung in B- und C-Standorten. Die Flächenknappheit im US-Markt — getrieben durch fehlenden Neubau — spiegelt sich in der deutschen Highstreet-Situation wider, wo die Leerstandsquoten in den Top-Lagen ebenfalls historisch niedrig sind.
Drei Erkenntnisse aus dem Newmark-Report lassen sich auf den deutschen Kontext übertragen: Erstens, die „Flight to Quality“ ist kein vorübergehendes Phänomen — Retailer warten lieber auf den richtigen Standort, als minderwertige Flächen zu beziehen. Zweitens, Backfill-Aktivität in guten Lagen bleibt hoch, was Eigentümern von Prime-Objekten Verhandlungsmacht gibt. Drittens, der Investmentmarkt bewertet Retail-Immobilien fundamental um — nach Jahren der Skepsis fließt wieder Kapital in den stationären Handel.
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Häufig gestellte Fragen zum US-Retail-Markt Q1 2026
Wie hoch war das Investitionsvolumen für US-Einzelhandelsimmobilien in Q1 2026?
Das Transaktionsvolumen für US-Retail-Immobilien erreichte im ersten Quartal 2026 rund 19,0 Milliarden Dollar — das höchste Q1-Ergebnis seit zehn Jahren. Es folgt auf ein bereits starkes Gesamtjahr 2025 mit 72 Milliarden Dollar.
Wie entwickeln sich Mieten und Verfügbarkeit im US-Retail-Markt?
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 16,20 Dollar pro Quadratfuß (NNN), nahe dem Allzeithoch. Die Verfügbarkeit verharrt bei 5,3 Prozent — deutlich unter dem Langfristschnitt von 6,5 Prozent. Hauptgrund ist die fehlende Neubau-Pipeline.
Welche Retail-Formate performen am besten in den USA?
Freestanding-Objekte sind das einzige Format mit positiver Nettoabsorption in Q1 2026. Lifestyle Centers und Outlets verzeichnen steigende Besucherzahlen und Mieten. Power Centers stehen unter dem größten Druck mit 3,1 Millionen Quadratfuß negativer Absorption.
Was bedeutet der US-Retail-Trend für den deutschen Markt?
Die Parallelen sind deutlich: Flight to Quality, Flächenknappheit in Prime-Lagen, robuste Backfill-Aktivität und ein wiederentdecktes Investoreninteresse an stationärem Retail. Für deutsche Eigentümer und Investoren bestätigt der US-Markt, dass Core-Retail-Immobilien ein stabiles und zunehmend wettbewerbsintensives Investmentfeld bleiben.
Quellen: Newmark 1Q26 U.S. Retail Market Conditions & Trends Report. MSCI Real Capital Analytics. CoStar, 1Q 2026. U.S. Census Bureau, April 2026. Federal Reserve Bank of New York, Household Debt and Credit Report. University of Michigan, Consumer Confidence Board, March 2026. Placer.ai. Analyse & redaktionelle Einordnung: Unique Retail, unique-retail.com. Dieser Artikel dient der Marktinformation und stellt keine Anlageberatung dar.
