Im ersten Halbjahr 2026 entfielen rund 26.000 Quadratmeter des deutschen Einzelhandels-Flächenumsatzes auf die Nachvermietung ehemaliger Galeria- und Modekaufhäuser — etwa elf Prozent des gesamten Volumens von 238.000 Quadratmetern, das die großen Markterhebungen für das Halbjahr ausweisen. Die interessantere Frage ist nicht, wie viel Fläche frei wird, sondern wer nachrückt. In den Bestlagen ist die Antwort zunehmend dieselbe: Beauty. Die Beauty-Expansion in Deutschland belegt Flächen, die vor fünf Jahren automatisch an Textil gegangen wären — und sie tut es mit einem Flächenprofil, das zu vielen schwer vermietbaren Zuschnitten deutlich besser passt.
Die Bewegung ist real, aber sie ist kleinteilig
Der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 lag mit 238.000 Quadratmetern fünf Prozent unter dem Vorjahreszeitraum (251.000 Quadratmeter), aber weiterhin über dem Durchschnitt seit 2020 von rund 228.000 Quadratmetern. Der Markt ist also aktiv — nur verteilt sich diese Aktivität anders als früher.
Ein Blick auf die Größenordnungen macht das deutlich. Douglas eröffnete im März 2026 unter anderem in den Düsseldorf Arcaden auf 181 Quadratmetern und in Cottbus im BlechenCARRÉ auf 173 Quadratmetern. Das sind keine Ankerflächen, sondern klassische Highstreet-Einheiten. Der Konzern will bis Ende 2026 rund 200 Filialen zusätzlich betreiben — netto, nach Abzug von Schließungen. Gleichzeitig hat Douglas angekündigt, das Eröffnungstempo in bestehenden Märkten zu drosseln und stärker in Online und Modernisierung zu investieren. Beides gehört zusammen: Es wird weiter expandiert, aber selektiver.
Für Eigentümer heißt das: Wer auf einen einzelnen Großmieter für 1.200 Quadratmeter wartet, wartet möglicherweise vergeblich. Wer die Fläche teilbar denkt, hat plötzlich mehrere Interessenten aus einem Segment, das gerade Netz aufbaut.
80 bis 250 Quadratmeter — das Format, das gesucht wird
Beauty-Konzepte brauchen selten viel Fläche, aber sie brauchen die richtige. Entscheidend sind Frequenz, Schaufensterfront und Erdgeschoss — nicht Tiefe. Ein Zuschnitt von 80 bis 250 Quadratmetern mit breiter Front in einer stark frequentierten Lage ist für diese Nutzergruppe attraktiver als die doppelte Fläche in zweiter Reihe.
Das deckt sich mit dem, was wir im Beitrag zum Konsumverhalten der Gen Z beschrieben haben: Kleine Einheiten für Beauty und Food-to-go sowie großformatige Erlebnisflächen sind gefragt, während der klassische Mittelbau zwischen 400 und 900 Quadratmetern am schwersten zu besetzen ist — das Kernthema unseres Beitrags zum Right-Sizing im Einzelhandel. Beauty löst nicht jedes Leerstandsproblem — aber es löst genau das Segment, in dem viele Innenstadtlagen die meisten Einheiten haben.
Hinzu kommt die Investitionsbereitschaft. Rituals modernisiert seit August 2026 rund 1.500 Boutiquen in 30 Ländern und lässt sich das rund 40 Millionen Euro kosten; das Programm soll bis Ende September abgeschlossen sein. Im Zentrum steht ein neuer Flächenbaustein, der Pflege, Make-up, Haarpflege und Eau de Parfum zusammenführt. Marken, die europaweit dreistellige Millionenbeträge in ihren Bestand stecken, verhandeln anders als Konzepte, die jeden Ausbau vom Vermieter finanziert haben wollen.
Vier Konzerne, hinter denen die meisten Marken stehen
Wer im Beauty-Segment vermieten will, sollte die Eigentümerstruktur kennen. Die Marke auf dem Schaufenster und die Organisation, die über Standorte entscheidet, sind selten dasselbe:
- Puig — spanisches Familienunternehmen in dritter Generation mit Sitz in Barcelona. Eigene Marken wie Rabanne, Jean Paul Gaultier, Carolina Herrera und Penhaligon’s, dazu Lizenzen wie Christian Louboutin. Die deutsche Gesellschaft sitzt in Hamburg und verantwortet von dort den Vertrieb im deutschen Markt; die Hermès-Distribution im DACH-Raum liegt seit 2022 ebenfalls hier.
- L’Oréal — breitester Konzern im Markt, von Massenmarkt bis Luxus. Aesop gehört seit 2023 vollständig zum Konzern und ist eines der Beispiele dafür, wie ein Beauty-Konzern eigenes Retail betreibt statt nur zu beliefern.
- Coty — stark im Lizenzgeschäft mit Duftmarken aus dem Mode- und Luxusumfeld.
- Nobilis — Distributionshaus, das im deutschsprachigen Raum Nischen- und Premiummarken in den Handel bringt und damit für viele kleinere Häuser der faktische Marktzugang ist.
Die praktische Konsequenz: Eine Anfrage an die Marke landet oft im Marketing. Die Entscheidung über einen Standort fällt in der Expansions- oder Retail-Abteilung der Konzerngesellschaft — und die sitzt im Zweifel nicht dort, wo die Fläche liegt.
Duft zieht am stärksten — und braucht die kleinsten Flächen
Das Nischenduft-Segment wächst in Deutschland schneller als der Parfümmarkt insgesamt, mit geschätzt rund zehn bis zwölf Prozent jährlich. Sichtbar wird das an eigenen Boutiquen in ausgewählten Lagen: Le Labo und Byredo in Berlin-Mitte, Diptyque an der Münchner Maximilianstraße, Frédéric Malle in München und Hamburg.
Diese Konzepte sind Flächen-Minimalisten. 60 bis 120 Quadratmeter reichen, dafür sind die Standortanforderungen kompromisslos: Luxus- oder Premiumumfeld, hohe Passantenqualität statt hoher Passantenzahl, unmittelbare Nachbarschaft zu Mode und Schmuck im gleichen Preissegment. Für Eigentümer in der Maximilianstraße, am Neuen Wall, an der Königsallee oder in der Goethestraße ist das eine der wenigen Nutzergruppen, die kleine Restflächen zu Premiumkonditionen belegen — vorausgesetzt, der Mieterbesatz im Umfeld stimmt.
Der blinde Fleck: Marken ohne eigenes Netz in Kontinentaleuropa
Am interessantesten für die Vermietung sind Marken, die in Deutschland bekannt sind, aber noch keinen eigenen Store betreiben. Charlotte Tilbury ist dafür das derzeit deutlichste Beispiel: Die Marke ist 2026 über Sephora-Partnerschaften nach Griechenland (zehn Standorte), Rumänien (neun Standorte) und Belgien gegangen. In Deutschland ist sie stationär bisher am Flughafen München, Terminal 2, präsent — nicht in der Innenstadt.
Solche Konstellationen sind aus Vermietersicht der eigentliche Ansatzpunkt. Marken in dieser Phase bauen gerade Rollout-Strukturen für Kontinentaleuropa auf, haben aber noch keine feste Standortpipeline für Deutschland. Wer in dieser Phase mit einer konkreten Fläche, einem Frequenzprofil und einer belastbaren Umfeldanalyse ansprechbar ist, wird gehört. Zwölf Monate später ist die Expansionsliste geschrieben und die Gespräche laufen über die üblichen Kanäle. Wie dicht das Rennen dann ist, zeigt unsere Analyse dazu, wie internationale Einzelhandelsmarken die 1A-Lagen erobern.
Was Eigentümer konkret tun können
- Zuschnitt prüfen, nicht nur Miete. Eine 400-Quadratmeter-Einheit, die sich in zwei Flächen à 180 Quadratmeter teilen lässt, hat im Beauty-Segment einen deutlich größeren Interessentenkreis als ungeteilt.
- Technik früh klären. Beauty-Flächen brauchen Wasseranschluss, Lüftung und häufig Kabinen für Services. Was baurechtlich und technisch machbar ist, sollte vor der Ansprache feststehen.
- Umfeld dokumentieren. Für Duft- und Premiumkonzepte ist der Mieterbesatz im Umkreis von 200 Metern das entscheidende Argument — nicht die Stadtgröße.
- Die richtige Ebene ansprechen. Expansions- und Retail-Verantwortliche der Konzerngesellschaft, nicht die Markenkommunikation.
- Flexibilität bei der Laufzeit einpreisen. Marken im Aufbau eines Netzes gehen selten sofort zehn Jahre fest. Kürzere Grundlaufzeiten mit Optionen kosten — in der Effektivmiete gerechnet — weniger, als eine Fläche weitere achtzehn Monate leer stehen zu lassen.
Fazit
Beauty ersetzt keine Kaufhausfläche und rettet keine Nebenlage. Aber das Segment tut etwas, das derzeit selten ist: Es baut in Deutschland Netz auf, investiert in den eigenen Ausbau und sucht genau die kleinteiligen Erdgeschossflächen in guten Lagen, für die Textil als Nachnutzer ausfällt. Der deutsche Kosmetikmarkt ist mit einem Volumen im niedrigen zweistelligen Milliardenbereich und einem prognostizierten Wachstum von rund vier Prozent jährlich groß genug, um diese Expansion über Jahre zu tragen. Entscheidend ist, ob eine Fläche zum Suchprofil passt und ob die Ansprache die richtige Stelle im Konzern erreicht — nicht, ob der Markt Nachfrage hat.
Häufige Fragen zur Beauty-Expansion in Deutschland
Welche Flächen suchen Beauty-Konzepte?
Meist 80 bis 250 Quadratmeter im Erdgeschoss mit breiter Schaufensterfront in stark frequentierten Lagen. Nischenduft-Boutiquen kommen mit 60 bis 120 Quadratmetern aus, verlangen dafür aber ein Premium-Umfeld mit passendem Mieterbesatz.
Warum expandieren Kosmetik- und Duftmarken gerade jetzt?
Drei Faktoren fallen zusammen: Fashion gibt kleinteilige Erdgeschossflächen in guten Lagen frei, die Kategorie wächst mit rund vier Prozent jährlich stabil, und die Konzerne investieren zunehmend in eigenes Retail statt nur in den Handel über Dritte.
Was sollten Eigentümer vor der Ansprache klären?
Die technische Machbarkeit (Wasser, Lüftung, Kabinen für Services), eine Dokumentation des Mieterbesatzes im Umfeld und den richtigen Adressaten: Standortentscheidungen fallen in der Expansionsabteilung der Konzerngesellschaft, nicht im Marken-Marketing.
UNIQUE RETAIL begleitet Eigentümer und Marken im Beauty- und Duftsegment — von der Prüfung der Flächeneignung über die Ansprache der Expansionsverantwortlichen bis zum Abschluss. Kontakt aufnehmen.
