Wer heute eine Ladenfläche in einer deutschen Einkaufsstraße neu besetzt, richtet sich an eine Zielgruppe aus, die selbst nur jeden fünften Innenstadtbesucher stellt. Die Gen Z ist demografisch die kleinste Kohorte seit Jahrzehnten — und entscheidet trotzdem, welche Konzepte im Vermietungsmarkt gerade Flächen nehmen: Lifestyle- und Anime-Merchandise, Sneaker, Beauty, Gastronomie, Fitness. Der Widerspruch löst sich auf, wenn man Frequenz und Maßstab trennt: Diese Generation trägt nicht die Besucherzahlen der Innenstadt, sie definiert, was auf einer Fläche als zeitgemäß gilt — und damit, welcher Mietvertrag in fünf Jahren noch trägt.
Das Wichtigste in Kürze
- Nur noch 10,0 Prozent der Menschen in Deutschland sind zwischen 15 und 24 Jahre alt — 8,3 Millionen, ein historischer Tiefstand (Destatis, Stand 31.12.2025).
- In den Innenstädten stellt die Gen Z 21 Prozent der Besucher, das Durchschnittsalter in den Cities liegt bei 46,1 Jahren (IFH Köln, Vitale Innenstädte 2024).
- Ihr Besuchsmotiv ist ein anderes: 56 Prozent kommen zum Einkaufen, 44 Prozent wegen der Gastronomie — im Gesamtdurchschnitt sind es 61 zu 40 Prozent.
- Online ist längst kein Jugendkanal mehr: Der Onlineanteil am Einzelhandel liegt bei 13,5 Prozent, das stärkste Wachstum kommt von den über 55-Jährigen (HDE Online-Monitor 2026).
- Der Vermietungsmarkt folgt dieser Kohorte trotzdem: Gastronomie und Food standen im ersten Halbjahr 2026 für 24 Prozent des Flächenumsatzes (BNP Paribas Real Estate).
- Für Eigentümer verschiebt sich damit weniger die Miethöhe als die Frage nach Flächenzuschnitt, Nutzungsmix und Vertragslaufzeit.
Die prägende Generation ist die kleinste
Zum 31. Dezember 2025 lebten in Deutschland 8,3 Millionen Menschen im Alter zwischen 15 und 24 Jahren. Das sind 10,0 Prozent der Bevölkerung — der niedrigste Anteil, den das Statistische Bundesamt je ausgewiesen hat. Anfang der 1980er-Jahre, als die Babyboomer jung waren, gehörte jede sechste Person (16,7 Prozent) in diese Altersgruppe. Im EU-Vergleich liegt Deutschland mit 10,0 Prozent leicht unter dem Durchschnitt von 10,7 Prozent (Destatis, Pressemitteilung vom 10.08.2026).
In den Innenstädten schlägt sich das direkt nieder. Die Untersuchung „Vitale Innenstädte 2024″ des IFH Köln — rund 69.000 Passantenbefragungen in 107 deutschen Innenstädten zwischen Mitte September und Mitte November 2024 — verortet 21 Prozent der Besucher in der Gen Z (bis 25 Jahre). 30 Prozent sind Millennials (26 bis 50), 26 Prozent gehören zur Gen X (51 bis 65), 23 Prozent sind über 65. Das Durchschnittsalter in den Cities liegt bei 46,1 Jahren und damit unter den Vorjahreswellen (2022: 46,5; 2020: 47,5).
Aus Vermietersicht sind das zwei getrennte Größen: Die Frequenz und der heutige Umsatz kommen überwiegend von den Älteren. Die Entscheidung darüber, welches Konzept auf einer Fläche als aktuell wahrgenommen wird und welches als abgelaufen, fällt bei den Jüngeren. Wer beides vermischt, vermietet entweder an der Kaufkraft oder an der Zukunft vorbei.
Das Profil: 22 Jahre, Ausbildung, knapp vier Stunden Bildschirm
Um das greifbar zu machen, hilft ein Steckbrief. „Lena, 22″ ist keine reale Person, sondern die Summe der Durchschnittswerte aus öffentlich verfügbaren Studien. Jede Angabe stammt aus einer benannten Quelle — die Zusammensetzung ist ein Modell, keine Erhebung.
Bildung und Beruf
Lena ist um 2003 geboren. Gut 30 Prozent ihres Jahrgangs haben die Hochschulreife erworben (bpb, Datenstand 2024) — die Mehrheit also nicht. Von den 2025 neu abgeschlossenen Ausbildungsverträgen entfielen 43 Prozent auf Personen mit mittlerem Schulabschluss, 26 Prozent auf Abiturientinnen und Abiturienten, 23 Prozent auf einen ersten Schulabschluss (Statistisches Bundesamt, 2026). Insgesamt begannen 2025 rund 1,9 Millionen Menschen ein Bildungsprogramm im Anschluss an die Sekundarstufe I oder ein Studium. Das statistisch wahrscheinlichste Profil ist damit nicht die Studentin, sondern die Auszubildende oder Berufseinsteigerin mit mittlerem Abschluss.
Geld
Verdient wird wenig, aber verlässlich. Die durchschnittliche tarifliche Ausbildungsvergütung lag 2025 bei 1.208 Euro brutto im Westen; die Mindestausbildungsvergütung steigt 2026 auf 724 Euro im ersten Lehrjahr. Die tariflichen Vergütungen legten 2025 um 6,7 Prozent zu (BIBB). Das Budget ist klein und weitgehend fix — was erklärt, warum diese Kohorte preissensibel und gleichzeitig ausgabefreudig bei Kleinbeträgen ist.
Medien und Musik
Die JIM-Studie 2025 des Medienpädagogischen Forschungsverbunds Südwest erfasst 12- bis 19-Jährige und damit die jüngere Hälfte der Kohorte: knapp vier Stunden Smartphone-Nutzung pro Tag, WhatsApp bei 96 Prozent regelmäßig im Einsatz, Instagram bei 63, Snapchat bei 56, TikTok bei 53 Prozent. 91 Prozent nutzen KI-Anwendungen — ein Plus von 29 Prozentpunkten innerhalb eines Jahres. Mädchen nutzen Instagram, Snapchat und TikTok jeweils rund zehn Prozentpunkte häufiger als Jungen.
Musikalisch ist das Bild breiter, als Markenpräsentationen es gern darstellen. In Deutschland führte 2025 Taylor Swift die Spotify-Jahresauswertung an, gefolgt vom Berliner Rapper Pashanim und Linkin Park. Meistgestreamter Song war „Tau mich auf“ von Zartmann, erfolgreichstes Album „MOST VALUABLE PLAYA“ von Jazeek (Spotify Wrapped 2025). Deutschrap und internationaler Pop stehen nebeneinander — eine Zielgruppe, ein Musikgeschmack ist die Ausnahme, nicht die Regel.
Filme, Serien, Anime
Das Kino verliert diese Altersgruppe langsam. 2025 stieg die Zahl der Kinobesucherinnen und -besucher in Deutschland um acht Prozent auf 23,4 Millionen, 31 Prozent der Bevölkerung waren mindestens einmal im Kino. Das Wachstum kam jedoch aus den Altersgruppen ab 40 Jahren; das Durchschnittsalter des Publikums stieg um 1,4 Jahre auf 40,6 Jahre. Bei den 10- bis 19-Jährigen bleibt die Reichweite mit 64 Prozent zwar hoch, die Besuchsintensität sinkt aber; bei den 20- bis 29-Jährigen geht die Reichweite zurück (FFA, Studie „Kinobesucher*innen 2025″, veröffentlicht Mai 2026).
Die Ausnahme ist Anime. „Chainsaw Man — The Movie: Reze Arc“ erreichte in Deutschland über 278.000 Besucher, „Jujutsu Kaisen“ über 120.000; Crunchyroll meldet weltweit mehr als 21 Millionen zahlende Abonnenten. Das ist für den Handel keine Randnotiz, sondern die Nachfragebasis hinter den Merchandise-Konzepten, die aktuell die besten Lagen mieten.
Sport, Ausgehen, Haltung
Der Freizeitschwerpunkt hat sich verschoben. Die deutsche Fitnesswirtschaft zählte zum 31.12.2025 12,36 Millionen Mitglieder und 9.647 Anlagen — ein Zuwachs von 5,7 Prozent bei den Standorten gegenüber 2024, bei einem Nettoumsatz von 6,25 Milliarden Euro (DSSV, Deloitte und DHfPG, „Eckdaten der deutschen Fitnesswirtschaft 2026″). Parallel wächst Padel mit über 50.000 aktiven Spielerinnen und Spielern in Deutschland zweistellig.
Gleichzeitig sinkt der Alkoholkonsum deutlich: Nur 32 Prozent der 18- bis 25-Jährigen trinken mindestens wöchentlich Alkohol; über alle Altersgruppen ging der Anteil der Konsumierenden binnen zehn Jahren von 78 auf 68 Prozent zurück (YouGov, Erhebung 15. bis 29.09.2025). Für die Innenstadtgastronomie heißt das: Der Umsatzträger am Abend verschiebt sich vom Getränk mit Alkohol zu Kaffee-, Tee- und Signature-Drink-Konzepten.
Die Grundhaltung ist pragmatischer, als Debatten vermuten lassen: Die Shell Jugendstudie 2024 (2.509 Befragte zwischen 12 und 25 Jahren) findet rund drei Viertel, die ihre Lebensziele in Deutschland für erreichbar halten — bei gleichzeitig 81 Prozent, die einen Krieg in Europa fürchten, und 80 Prozent, die den Klimawandel für menschengemacht halten.
Erlebnis schlägt Ware — der Preis schlägt beides
Die Ausgabenlogik dieser Kohorte lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Erlebnisse werden priorisiert, Ware wird verhandelt. Eine Mastercard-Auswertung für 2025 zeigt für Deutschland insgesamt, dass 85 Prozent mehr Geld für Reisen einplanen, 77 Prozent für Outdoor-Aktivitäten und 68 Prozent für Konzerte und Live-Veranstaltungen. Gegenfinanziert wird das an anderer Stelle: 44 Prozent wollen weniger für Mode ausgeben, 42 Prozent verzichten auf Luxusgüter, 49 Prozent vergleichen aktiv Preise.
Bei der jungen Kohorte kommt Vorsicht hinzu. Laut Mintel sparen 61 Prozent der Gen Z in Deutschland aktuell mehr als im Vorjahr, überwiegend für kurzfristige Ziele wie Reisen oder Unterhaltungselektronik — und planen gleichzeitig mehrheitlich höhere Ausgaben für Nicht-Notwendiges. Das ist kein Widerspruch, sondern selektiver Konsum: wenige, dafür bewusst gewählte Anschaffungen.
Secondhand ist dabei kein Nischenkanal mehr. Rund zwei Drittel der Gen Z haben bereits gebrauchte Kleidung gekauft; für 72 Prozent aller Secondhand-Käufer ist der niedrigere Preis das wichtigste Kriterium, für 14 Prozent die Nachhaltigkeit. PwC erwartete für den deutschen Secondhand-Modemarkt einen Anstieg von rund 3,5 Milliarden Euro (2022) auf fünf bis sechs Milliarden Euro im Jahr 2025. Für Highstreet-Flächen ist das ambivalent: Der Umsatz wandert überwiegend auf Plattformen ab, gleichzeitig entstehen kuratierte stationäre Formate, die genau von diesem Trend leben.
Der Kanal-Mythos: online ist längst nicht mehr jung
Eine der hartnäckigsten Fehlannahmen in Mietvertragsverhandlungen lautet, dass die junge Zielgruppe ohnehin online kauft und stationäre Fläche deshalb strukturell verliert. Die Daten stützen das nicht. Der Onlineanteil am Einzelhandel in Deutschland lag zuletzt bei 13,5 Prozent nach 13,4 Prozent im Vorjahr. Das stärkste Wachstum kommt aus der Gruppe ab 55 Jahren, wo die Zahl der Onlinekäufer 2025 um 3,1 Prozent zulegte — überdurchschnittlich. Der HDE beschreibt den Effekt zutreffend: Onlinekäufer werden älter und nehmen ihr Einkaufsverhalten aus jüngeren Jahren mit (HDE Online-Monitor 2026).
Der Befund wiederholt sich beim Social Commerce. Das NIQ-Panel „Digital Purchases“ mit rund 350.000 Teilnehmern hat den deutschen TikTok Shop vom Start am 31.03.2025 bis zum 01.03.2026 ausgewertet: 15 Prozent der erfassten Onlinekäufer haben dort mindestens einmal gekauft, die Plattform liegt im Umsatzranking der erfassten Onlinehändler auf Rang 15, der durchschnittliche Warenkorb beträgt 56,50 Euro. Entscheidend ist die Altersverteilung: Die Gen Z erreicht einen Umsatzanteil von 30 Prozent, die 47- bis 66-Jährigen kommen auf 37 Prozent.
Für Eigentümer folgt daraus eine nüchterne Einordnung: Der Onlinekanal ist keine Generationenfrage, sondern eine Sortiments- und Preisfrage. Der Grund, warum junge Kundschaft in die Innenstadt kommt, liegt nicht darin, dass sie das Internet nicht nutzt — sondern darin, dass die Innenstadt etwas bietet, das der Warenkorb nicht abbildet.
Gen Z Innenstadt: Was diese Generation tatsächlich sucht
Die IFH-Daten zeigen eine klare Verschiebung im Besuchsmotiv. Über alle Altersgruppen hinweg ist Einkaufen mit 61 Prozent der wichtigste Besuchsgrund, gefolgt von Gastronomie mit 40 Prozent. Bei der Gen Z nähern sich beide an: 56 Prozent Shopping, 44 Prozent Gastronomie. Die Gastronomie ist für diese Gruppe kein Anhängsel des Einkaufs, sondern ein gleichrangiger Anlass.
Dass beides zusammenhängt, belegt dieselbe Studie über die Verbundaktivitäten: 44 Prozent derjenigen, die in der Innenstadt einkaufen, nutzen dort auch gastronomische Angebote; 47 Prozent derjenigen, die wegen Freizeit- oder Kulturangeboten kommen, kaufen zusätzlich ein. Der Nutzungsmix erzeugt die Frequenz, nicht der einzelne Ankermieter.
Beim Treiber der Gesamtattraktivität liegt die Aufenthaltsqualität mit einer Effektstärke von 14,1 von 100 an der Spitze aller untersuchten Faktoren. Im Generationenvergleich wirken die Erfolgsfaktoren übergreifend, mit einer Nuance: Die jüngere Generation gewichtet Erlebniswert und Lebendigkeit stärker, die ältere klassische Themen. Auf der Maßnahmenseite ist der Befund eindeutig — 51 Prozent der Befragten halten Maßnahmen gegen Leerstand und Brachflächen für unbedingt notwendig, 37 Prozent den Ausbau von Angeboten für Kinder und Jugendliche.
Das Frequenzumfeld bleibt dabei stabil, aber ohne Rückenwind: Nach einem Plus von 1,5 Prozent im Jahr 2024 bewegten sich die Passantenfrequenzen 2025 nahezu auf Vorjahresniveau (hystreet, 322 Messpunkte in 112 Städten). Wachstum entsteht also nicht durch mehr Menschen, sondern durch bessere Konversion.
Im Vermietungsmarkt ist das längst angekommen
Der Flächenumsatz im deutschen Einzelhandel überschritt 2025 wieder die Marke von 500.000 Quadratmetern (JLL). Auffällig ist die Branchenverteilung: Gastronomie und Food belegten 2025 mit rund 113.000 Quadratmetern Rang zwei und kamen im ersten Halbjahr 2026 auf einen Anteil von 24 Prozent beziehungsweise rund 48.400 Quadratmeter (BNP Paribas Real Estate). Zu den expansivsten Akteuren zählte 2025 Decathlon mit 17 registrierten Eröffnungen und rund 36.000 Quadratmetern.
Parallel besetzen Konzepte die A-Lagen, deren Nachfragebasis fast vollständig aus der jungen Kohorte stammt. Miniso übernimmt in der Kölner Schildergasse 39 rund 1.900 Quadratmeter als Nachmieter von Douglas und eröffnet dort im ersten Quartal 2026 den ersten deutschen Flagship-Store mit Lizenzprodukten, Anime-Figuren und Geschenkartikeln; die Deutschlandführung hält langfristig 80 bis 100 Standorte für realistisch. Pop Mart betreibt inzwischen Stores in Berlin und Hamburg und hat für 2026 weitere Eröffnungen in Deutschland angekündigt, unter anderem in Nordrhein-Westfalen (Unternehmensangaben, Stand April 2026).
Was diese Mieter gemeinsam haben, ist nicht das Sortiment, sondern die Funktion: Sie liefern einen Anlass, in die Stadt zu fahren. Die strategische Logik hinter dieser Store-Offensive haben wir im Beitrag Vom Point of Sale zum strategischen Asset ausführlich beschrieben — hier interessiert die Nachfrageseite: Ohne diese Kohorte gäbe es diese Anmietungen nicht.
Was Eigentümer und Investoren daraus ableiten sollten
Flächenzuschnitt
Die Nachfrage polarisiert. Gefragt sind entweder kompakte Einheiten von 80 bis 250 Quadratmetern für Beauty, Sneaker und Food-to-go — oder großformatige Erlebnisflächen ab etwa 1.000 Quadratmetern, die eine Marke inszenieren können. Der klassische Mittelbau von 400 bis 800 Quadratmetern in Nebenlagen hat für diese Zielgruppe kein passendes Konzept. Bei Nachvermietungen ehemaliger Warenhaus- oder Filialflächen ist die Teilung deshalb meist der schnellere Weg als der Alleinmieter.
Gastronomie als Co-Anker, nicht als Lückenfüller
Wenn 44 Prozent der Gen Z wegen der Gastronomie in die Innenstadt kommt und 44 Prozent der Einkaufenden dort zusätzlich essen oder trinken, ist Gastronomie ein Frequenzerzeuger und kein Restnutzungskonzept. In der Praxis heißt das: Gastronomieflächen früh in der Planung platzieren, mit den nötigen technischen Voraussetzungen — Abluft, Fettabscheider, Anlieferung —, statt sie später in ungeeignete Restflächen zu drücken.
Vertragsstruktur für Trendkonzepte
Konzepte, die von einem Hype leben, verdienen eine andere Vertragsarchitektur als etablierte Filialisten. Umsatzmieten mit Mindestmiete, kürzere Grundlaufzeiten mit Verlängerungsoptionen und klar geregelte Rückbaupflichten bilden das Risiko sauberer ab als eine lange Festlaufzeit zur Spitzenmiete. Wie stark Incentives den wirtschaftlichen Preis einer Fläche verschieben, zeigt unser Beitrag zur Effektivmiete.
Konzepttiefe prüfen, nicht nur die Bonität
Bei jungen Konzepten reicht die reine Bilanzprüfung nicht. Relevant sind die Fragen: Wie breit ist das Sortiment über den aktuellen Trendartikel hinaus? Wie viele Standorte betreibt die Marke in vergleichbaren Märkten und wie lange? Trägt der Mutterkonzern die Expansion? Der erste Bubble-Tea-Zyklus um 2012 ist das Lehrstück dafür, wie schnell ein Format aus den Innenstädten verschwinden kann.
Aufenthaltsqualität ist ein Vermietungsfaktor
Die Aufenthaltsqualität ist laut IFH der stärkste Einzeltreiber der Innenstadtattraktivität — bei der jüngeren Generation zusätzlich mit Erlebniswert und Lebendigkeit verknüpft. Für Eigentümer ist das kein rein kommunales Thema: Fassade, Schaufensterzone, Beleuchtung, Außenbestuhlung und der Umgang mit eigenem Leerstand wirken unmittelbar auf die Vermietbarkeit der gesamten Lage.
Fazit: Die kleinste Kohorte setzt den Maßstab
Die Gen Z ist demografisch schwach und in den Innenstädten in der Minderheit. Ihre Kaufkraft trägt heute keinen Standort. Was sie trägt, ist die Definition dessen, was als relevantes Angebot gilt — und daran orientieren sich die Expansionsentscheidungen, die derzeit die besten Lagen füllen.
Für Eigentümer heißt das nicht, das Portfolio auf eine Altersgruppe auszurichten. Es heißt, zwei Fragen getrennt zu beantworten: Wer bringt heute die Frequenz und den Umsatz — und wessen Erwartung entscheidet darüber, ob die Fläche in fünf Jahren noch nachgefragt wird. Wo beide Antworten auseinanderfallen, gehört der Mietermix auf den Prüfstand, nicht die Miethöhe.
Häufige Fragen zur Gen Z in der Innenstadt
Wie groß ist der Anteil der Gen Z an den Innenstadtbesuchern?
Laut der Untersuchung „Vitale Innenstädte 2024″ des IFH Köln gehören 21 Prozent der Innenstadtbesucher zur Gen Z (bis 25 Jahre). Millennials stellen 30 Prozent, die Gen X 26 Prozent, Babyboomer 23 Prozent. Das Durchschnittsalter liegt bei 46,1 Jahren.
Kauft die junge Generation überwiegend online?
Nein. Der Onlineanteil am Einzelhandel liegt bei 13,5 Prozent, und das stärkste Wachstum kommt aktuell von den über 55-Jährigen (HDE Online-Monitor 2026). Selbst beim TikTok Shop erreicht die Gen Z nur 30 Prozent Umsatzanteil, während 37 Prozent auf die 47- bis 66-Jährigen entfallen (NIQ, Zeitraum 31.03.2025 bis 01.03.2026).
Welche Branchen mieten aktuell für diese Zielgruppe an?
Gastronomie und Food (24 Prozent des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr 2026), Sport und Sneaker, Beauty sowie Lifestyle- und Merchandise-Konzepte wie Miniso und Pop Mart. Auffällig ist, dass diese Mieter zunehmend A-Lagen und großformatige Flächen belegen, nicht mehr nur Shopping-Center.
Welche Flächengrößen sind gefragt?
Die Nachfrage polarisiert zwischen kompakten Einheiten von etwa 80 bis 250 Quadratmetern und großformatigen Erlebnisflächen ab rund 1.000 Quadratmetern — Miniso mietet in der Kölner Schildergasse rund 1.900 Quadratmeter. Der klassische Mittelbau in Nebenlagen ist am schwersten zu besetzen.
Wie sollten Mietverträge mit Trendkonzepten strukturiert sein?
Empfehlenswert sind Umsatzmieten mit Mindestmiete, kürzere Grundlaufzeiten mit Verlängerungsoptionen und klar geregelte Rückbaupflichten. Entscheidend ist zusätzlich die Prüfung der Konzepttiefe: Sortimentsbreite über den Trendartikel hinaus, Standorthistorie in vergleichbaren Märkten und die Finanzkraft des Mutterkonzerns.
