Spitzenmieten unter Druck, Gastronomie als neue Ankerfunktion, Mixed-Use als Zukunftsmodell: Warum sich die deutsche Highstreet fundamental neu erfindet – und welche Chancen das für Eigentümer, Investoren und Mieter bietet.
Die deutschen Highstreets stehen vor einer fundamentalen Neuausrichtung. Der aktuelle Highstreetreport 2025 liefert eine der umfassendsten Analysen zur Zukunft innerstädtischer Einkaufslagen in Deutschland – mit einer zentralen Frage: Welche Nutzungsfunktionen sollte die Highstreet zukünftig erfüllen? Für Eigentümer, Investoren und Einzelhändler bietet die Studie eine datengestützte Grundlage für strategische Entscheidungen in einem Markt, der sich schneller wandelt als je zuvor.
Der Report entstand in Zusammenarbeit mit der Stadt Hanau, dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR), der cima Beratung + Management GmbH, ecostra, der Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft, der Völkel Real Estate GmbH und weiteren Partnern. Diese Breite der Beteiligten unterstreicht: Die Zukunft der Highstreet ist keine reine Immobilienfrage – sie betrifft Stadtplanung, Wirtschaftsförderung und Gesellschaft gleichermaßen.
Der Wandel der Highstreet: Vom reinen Einzelhandel zum multifunktionalen Stadtraum
Die deutschen Innenstädte befinden sich im tiefgreifendsten Wandel seit Jahrzehnten. Was vor der Corona-Pandemie als langsame Erosion begann, hat sich zu einer strukturellen Transformation beschleunigt. Aktuelle Branchenanalysen zeigen: Die Highstreet der Zukunft ist kein reiner Verkaufsort mehr – sie ist ein multifunktionaler Stadtraum, der Handel, Gastronomie, Dienstleistungen, Kultur und Wohnen verbinden muss.
Spitzenmieten unter Druck: Die neue Realität der Handelsimmobilien
Die Spitzenmieten für innerstädtische Geschäftshäuser in deutschen Top-Lagen sind seit der Pandemie deutlich gesunken. In Städten wie München, Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf lagen die Höchstmieten über 300 €/m². Seit 2019 verzeichnet BNP Paribas Real Estate insbesondere in München und Hamburg deutliche Rückgänge, während Düsseldorf und Frankfurt relativ stabil blieben. (Quelle: BNP Paribas Real Estate 2019–2025)
Laut JLL sanken die Spitzenmieten in Großstädten ab 250.000 Einwohnern gegenüber dem Vorjahr 2024 nur leicht um 0,5 Prozent. In kleineren Städten mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern war der Rückgang mit 2,8 Prozent deutlich stärker. Im deutschlandweiten Durchschnitt aller 66 untersuchten Städte fiel die Spitzenmiete um 1,8 Prozent. (Quelle: JLL, Einzelhandelsmarktüberblick 2024)
Gleichzeitig steigen die Renditen: Nettoanfangsrenditen, die vor der Pandemie in Top-Städten unter 3,0 Prozent lagen, sind infolge gestiegener Zinsen und Finanzierungskosten deutlich angestiegen. Für 2025 liegt die durchschnittliche Spitzenrendite für Geschäftshäuser in Top-Citylagen bei rund 4,7 Prozent. (Quelle: JLL Investmentmarktüberblick 2025)
„Die Nettoanfangsrenditen von rund 4,7 % in Top-Citylagen bieten attraktivere Einstiegsniveaus als in den vergangenen zehn Jahren – vorausgesetzt, Investoren wählen ihre Standorte selektiv.“
Gastronomie wird Ankerfunktion: Die wichtigste Nachfragekategorie
Die größte Nachfrage nach freien Ladenlokalen in deutschen Innenstädten kommt aus der Gastronomie. Laut einer Umfrage der cima Beratung + Management GmbH und der Bundesvereinigung City- und Stadtmarketing (bcsd e.V.) zeigen 47 Prozent der befragten Kommunen eine starke oder mehrfache Nachfrage aus diesem Segment. Gastronomie ist nicht mehr Nebennutzung – sie ist der Frequenztreiber Nummer eins. (Quelle: NRW-Leerstandsreport 2024, cima/bcsd)
Der Report zeigt auch, was Bürger sich wünschen: 85,9 Prozent wollen mehr Grün in ihrer Innenstadt. 47,6 Prozent befürworten, dass Innenstädte zukünftig weniger dem Einkaufen und mehr der Freizeitgestaltung und dem Erlebnis dienen sollen. 77 Prozent sagen, dass Einkaufsangebote einen stärkeren regionalen Bezug erhalten sollten. (Quelle: cima-Deutschlandstudie 2022)
Diese Zahlen belegen einen fundamentalen Einstellungswandel: Die Innenstadt als reiner Einkaufsort hat ausgedient. Die Zukunft liegt im Erlebnisraum – einer Mischung aus Konsum, Kultur, Gastronomie und Aufenthaltsqualität.
Mixed-Use als Zukunftsmodell: Von der Warenhausfläche zum multifunktionalen Objekt
Leerstehende Großflächen ehemaliger Warenhäuser wie Karstadt oder Galeria werden zunehmend zu Mixed-Use-Objekten umgebaut. Diese Transformation ist laut PwC und Handelsverband Deutschland kein Notfall-Szenario mehr, sondern bewusste Strategie: Einzelhandel im Erdgeschoss, Gastronomie, Büroflächen und Wohnen in den Obergeschossen schaffen resiliente Mietstrukturen und reduzieren das Single-Tenant-Risiko erheblich.
Ein gutes Beispiel ist die Kölner Schildergasse, wo ein ehemaliges Schuhhaus zu einem Mixed-Use-Objekt mit Einzelhandel und Boulderlounge umgebaut wurde – ein Modell, das zeigt, wie kreative Umnutzung funktionieren kann.
Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick
47 % der Kommunen: starke Nachfrage aus dem Gastronomie-Segment
85,9 % der Bürger wünschen sich mehr Grün in der Innenstadt
47,6 % fordern weniger Einkaufen, mehr Erlebnis und Freizeit
~4,7 % Spitzenrendite für Geschäftshäuser in Top-Citylagen 2025
-1,8 % durchschnittlicher Spitzenmieten-Rückgang 2024
160+ Kommunen in NRW durch das Programm ZIO gefördert (35 Mio. €)
Was Gewerbetreibende fordern: Parkplätze, Sauberkeit und attraktiver Einzelhandel
Die Perspektive der Gewerbetreibenden offenbart klare Prioritäten. Auf die Frage nach Verbesserungsvorschlägen für ihren Standort nennen 42 Prozent die Parkplatzsituation an erster Stelle. 29 Prozent fordern bessere Sauberkeit und Aufenthaltsqualität. 17 Prozent wünschen sich die Ansiedlung attraktiven Einzelhandels und Leerstandsbekämpfung. (Quelle: ExWoSt-Forschungsstudie, BBSR 2024)
Interessant ist die Diskrepanz: Während Bürger mehr Erlebnis und Gastronomie wünschen, priorisieren Gewerbetreibende Erreichbarkeit und Infrastruktur. Die Herausforderung für Kommunen und Eigentümer liegt darin, beide Perspektiven zu integrieren.
Besuchsgründe im Wandel: Einkaufen bleibt wichtig, aber Gastronomie holt auf
Einkaufen bleibt mit 82 Prozent der wichtigste Besuchsgrund für die Innenstadt. An zweiter Stelle rangieren Gastronomiebesuche, die insbesondere in der Altersgruppe 21 bis 60 Jahre am stärksten ausgeprägt sind (68 bis 78 Prozent). Events, Feste und soziale Anlässe gewinnen ebenfalls an Bedeutung – mit höchsten Werten von 57 Prozent bei der Altersklasse 21 bis 30 Jahre. (Quelle: ExWoSt-Forschungsstudie, BBSR 2024)
Für die jüngere Generation ist die Innenstadt weniger Einkaufsort als sozialer Treffpunkt. Attraktive gastronomische Angebote und Einkaufsmöglichkeiten werden von 93 bzw. 89 Prozent der Befragten als wichtigste Attraktivitätsmerkmale genannt – gefolgt von Sauberkeit und Sicherheit als zweithöchster Faktor.
Förderprogramme und kommunale Initiativen
Bund und Länder haben umfangreiche Förderprogramme aufgestellt. Im Rahmen des Sofortprogramms für Innenstädte und Zentren in NRW wurden bis Ende 2023 zahlreiche Projekte gefördert: Machbarkeitsstudien, Zwischenerwerb von Einzelhandelsgroßimmobilien, Verfügungsfonds-Anmietung zur Wiederbelegung leerstehender Objekte und mobiles Stadtgrün. Mit dem Nachfolgeprogramm ZIO werden aktuell über 160 Kommunen mit insgesamt rund 35 Millionen Euro gefördert. (Quelle: cima Beratung + Management / ZIO-Programm NRW)
Wertsteigerungsmaßnahmen für innerstädtische Handelsimmobilien
Der Report schließt mit konkreten Handlungsempfehlungen für Eigentümer und Asset Manager. Zentrale Wertsteigerungshebel sind: flexible Flächenaufteilung für Mixed-Use, Investition in Aufenthaltsqualität (Fassade, Erdgeschossgestaltung), energetische Modernisierung (ESG-Konformität), und aktives Mietermanagement mit Fokus auf Frequenzbringer wie Gastronomie und Dienstleister.
Die Botschaft ist klar: Passives Vermieten an Einzelhändler reicht nicht mehr. Erfolgreiche Highstreet-Immobilien erfordern aktives Management, das die veränderten Nutzungsansprüche der Besucher und die wirtschaftlichen Realitäten der Mieter gleichermaßen berücksichtigt.
Über den Autor: Dieser Artikel stammt von Unique Retail, spezialisiert auf Handelsimmobilien und Retail-Strategie in Deutschland. Philipp Junikiewicz und das Unique Retail Team beraten Eigentümer, Investoren und Mieter bei der Bewertung von Einzelhandelsflächen, Standortstrategie und Transaction Advisory. Der analytische Fokus liegt auf datengestützter Marktbewertung und zukunftssicheren Standortentscheidungen.
Methodik: Dieser Artikel basiert auf einer Analyse aktueller Branchenreports zur deutschen Highstreet-Entwicklung (2025) und ergänzt deren Kernergebnisse mit aktuellen Marktdaten von JLL, BNP Paribas Real Estate und PwC. Die redaktionelle Einordnung berücksichtigt Marktgegebenheiten und Best Practice aus der Handelsimmobilienberatung.
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Häufig gestellte Fragen zum Highstreetreport 2025
Was ist der Highstreetreport 2025?
Der Highstreetreport 2025 ist eine Fachpublikation, die sich mit den Nutzungsfunktionen und der Wirtschaftlichkeit deutscher Einkaufsstraßen befasst. Die Studie analysiert (Um-)Nutzungsstrukturen und wurde in Zusammenarbeit mit BBSR, cima, ecostra und weiteren Partnern erstellt.
Wie haben sich die Spitzenmieten in deutschen Highstreets entwickelt?
Die Spitzenmieten in Top-Lagen lagen vor der Pandemie über 300 €/m², sind seitdem aber gesunken. Im Durchschnitt aller 66 von JLL untersuchten Städte betrug der Rückgang 2024 rund 1,8 Prozent. Für 2025/2026 wird eine leichte Erholung mit etwa 2 Prozent jährlichem Wachstum prognostiziert.
Welche Nutzungsart hat die höchste Nachfrage nach freien Ladenlokalen?
Gastronomie zeigt die stärkste Nachfrage. 47 Prozent der befragten NRW-Kommunen berichten von starker oder mehrfacher Nachfrage aus dem Gastronomie-Segment, gefolgt von Dienstleistungen mit Publikumsverkehr und inhabergeführtem Einzelhandel.
Was wünschen sich Bürger für die Innenstadt der Zukunft?
85,9 Prozent wünschen sich mehr Grün, 47,6 Prozent wollen weniger Einkaufen und mehr Freizeit/Erlebnis, und 77 Prozent fordern einen stärkeren regionalen Bezug der Angebote. Die Innenstadt soll vom Einkaufsort zum Lebensort werden.
Was bedeutet Mixed-Use für Highstreet-Immobilien?
Mixed-Use bezeichnet die Kombination verschiedener Nutzungsarten in einem Gebäude: Einzelhandel im Erdgeschoss, Gastronomie, Büros und Wohnen in den Obergeschossen. Dies reduziert Leerstandsrisiken und schafft resiliente Mietstrukturen.
Welche Förderprogramme gibt es für Innenstädte?
In NRW fördert das Programm ZIO aktuell über 160 Kommunen mit rund 35 Millionen Euro. Zuvor unterstützte das Sofortprogramm für Innenstädte und Zentren Projekte wie Machbarkeitsstudien, Zwischenerwerb von Großimmobilien und Verfügungsfonds zur Wiederbelegung leerstehender Objekte.
Wie steht es um die Renditen von Highstreet-Immobilien?
Die Nettoanfangsrenditen sind deutlich gestiegen – von unter 3,0 Prozent vor der Pandemie auf aktuell rund 4,7 Prozent in Top-Citylagen. Für Investoren bedeutet das: höhere Einstiegsrenditen, aber auch selektivere Standortwahl mit Fokus auf Frequenz und stabile Ankermieter.
Für wen ist der Highstreetreport relevant?
Der Report richtet sich an Kommunen, Eigentümer, Investoren, Asset Manager, Handelsunternehmen und Projektentwickler. Er bietet datenbasierte Grundlagen für Standortentscheidungen, Nutzungskonzepte und Investitionsstrategien im Bereich innerstädtischer Handelsimmobilien.
Quellen: Highstreetreport 2025 (September 2025). JLL Einzelhandelsmarktüberblick H2 2025. BNP Paribas Real Estate, Spitzenmieten Top-Lagen 2019–2025. ExWoSt-Forschungsstudie BBSR 2024. cima-Deutschlandstudie 2022. NRW-Leerstandsreport 2024 (cima/bcsd). Analyse & redaktionelle Einordnung: Unique Retail, unique-retail.com. Dieser Artikel dient der Marktinformation und stellt keine Anlageberatung dar.
